얼마전 보스톤에서 아파트를 구입한 박모씨는 첫달부터 생각했던 수입이 발생하지 않자 당황했다. 구입당시 연 수입은 모든 것을 공제하고 월 6000달러를 손에 쥘 수 있다고 했지만 막상 뚜껑을 열어보니 한달에 4000달러 수준에 불과했다. 김씨는 에이전트가 알려준 수익률(캡레이트:Cap Rate)이 처음 말했던 것과 차이가 난다며 고민하고 있다.

많은 투자자들이 부동산 구입시 사용되는 캡레이트가 무엇인지는 알고 있다. 하지만 구체적으로 어떻게 계산되는지는 잘 모른다. 알고 있다고 해도 지출에 어떤 항목이 포함되는지 아는 경우는 드물다.
투자용 부동산의 수익률을 계산하기 위해서는 세가지 인컴과 공실률 경비지출을 알고 있어야 된다. 잠재 렌트인컴(PGI) 유효 렌트인컴(EGI) 순운영인컴(NOI) 공실률 운영경비(OE)다.

▶잠재 렌트인컴(PGI: Potential Gross Income)
이것은 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 말한다. 2베드룸짜리 8유닛 아파트가 있다. 렌트비는 1500달러다. 100% 렌트가 나갔을 경우 총 수입은 $1500x8=$12000이다. 연수입은 14만4000달러다.

▶공실률
렌트를 주는 아파트나 상가는 항상 모든 유닛이 100% 차있을 수 없다. 1유닛이 몇개월째 비어있을 수도 있고 세입자가 나가고 들어오는 과정에 렌트비를 못받는 기간이 발생할 수 있다. 이것을 수치로 보전해 주는 것이 바로 공실률이다.
공실률은 해당지역의 평균 공실률을 책정하거나 5%를 적용하는게 일반적이다. PGI가 월 1만2000달러라면 공실률로 인한 예상 손실 금액은 600달러가 된다. 연간 7200달러다.

▶유효 렌트인컴(EGI: Effective Gross Income)
EGI는 실제 거둬들이는 월 렌트인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 금액이다. 8유닛짜리 아파트의 PGI가 월 1만2000달러지만 현재 월 1500달러짜리 한 유닛이 비어 있다면 실제 렌트수입은 1만500달러다.
여기서 공실률 600달러를 공제하면 유효 렌트인컴은 9900달러가 계산된다. 연 11만8800달러다.

▶운영경비
건물을 소유하고 운영하는데 필요한 경비를 말한다. 운영경비는 세입자가 있고 없음에 상관없이 지출되는 고정비용이 있고 세입자 여부에 따라 비용이 움직이는 변동비용이 있다. 또한 건물을 유지보수하는데 필요한 교체비용도 생각해야 된다.
고정비용은 보험료를 비롯해서 재산세 가드닝각종 라이센스 비용이 있으며 변동비용에는 전기 물 개스 등 유틸리티비와 수리 매니저 비용이 포함된다. 교체비용은 카펫의 수명이 10년이고 시공비가 1만달러라면 매년 1000달러를 예비비로 잡아 놓는 것이 좋다.
여기서 주의할 점은 운영경비에는 모기지 페이먼트 감가 상각 투자자의 소득세는 포함되지 않는다.

▶순운영수입(NOI: Net Operating Income)
NOI는 유효 렌트수입에서 운영경비를 공제한 금액이다. 연간 유효 렌트인컴이 12만달러인 아파트가 있다고 치자. 만약 운영경비가 1년에 3만달러가 된다면 이 건물의 NOI는 9만달러가 된다.

▶캡 레이트(Cap Rate)
이제 캡 레이트를 계산하는 일만 남았다. 여러가지 계산과정을 끝내고 NOI를 얻게되면 캡 레이트는 금방 나온다. NOI를 구입가격으로 나누면 이것이 바로 부동산의 투자수익률이 되는 것이다.
NOI가 9만달러이고 구입가격이 150만달러라면 이 건물의 캡 레이트는 6%가 된다. 여기서 캡레이트보다 더 중요한 것은 캐시 플로우(Cash Flow)다. 이것은 바이어가 융자를 끼고 부동산을 구입했다면 NOI에서 융자금을 빼고 손에 쥘 수 있는 현금수입을 뜻한다.

NOI에서 모기지 페이먼트를 뺀 금액이 4만달러라면 바이어가 실제 사용할 수 있는 수입이 된다. 만약 바이어가 현금으로 부동산을 구입했을 경우 캐시 플로우는 바로 NOI가 된다.
여기서 투자대비 수익률도 계산이 가능하다. 50만달러를 현금다운해서 연간 4만달러의 캐시 플로우를 볼 수 있다면 투자대비 수익률은 4만달러/50만달러=8%다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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