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은퇴연령인이 알아야할 중요한 세법 : 주택매각 차액과세 감면 IRS 규정
보스톤코리아  2012-10-15, 13:46:12   
지난주 칼럼에서 알려드린 매사추세츠주-상속법 변경과 연관하여, 은퇴를 앞둔 분들께서 반드시 알아야할 세법을 알려드리려 합니다. 미국에서 알려진 통계에 의하면, 대부분의 은퇴인들은 은퇴자금으로 본인이 거주하는 주택자산을 가장 큰 자산으로 생각하고 있습니다. 큰 집을 팔고 작은 집으로 옮기거나, 혹은 아예 주택을 매각한 후, 그 대금으로 여생을 계획하는 경우가 아주 많은 게 현실입니다. 그리고, 실질 거주주택뿐만 아니라, 세수익이 발생하는 거주용 부동산 매각시 부과되는 세법에 대한 상식이 반드시 필요합니다.

세법은 매각시 발생하는 모든 “차액 혹은 이득” (감가상각부분을 고려한 후)에 대하여 원칙적으로 징수대상입니다. 그러나, 이러한 세법에서 단 한가지 예외가 적용되는 것이 “본인 거주주택”을 매각할 경우인데, 차액 혹은 이득이 발생한다 하더라도 전혀 세금을 내지 않아도 됩니다. 물론 상한선이 존재하며, 이득외 독신일 경우 25만불까지, 그리고 부부일 경우 50만불까지 단 $1도 세금을 부과치 않습니다. 이러한 엄청난 세제 혜택으로, 은퇴인 부부는 50만불을 은행구좌에 예치해서 편안한 노후를 영위할수 있게됩니다.
추가해서, 다음의 질문에 대한 답을 숙지하시면, 확실한 해당 세법을 이해하실 수 있습니다.

Q1: 주택매각시 발생하는 이득금 비과세규정에서 “거주주택”의 정확한 정의를 알고 싶습니다. 예를들어, 1년 전 구입한 주택을 매각할 경우에도 과세대상이 아닌지요?
A1: 과세대상에 해당됩니다. 규정에 의하면, 매각시점 5년 전으로 거슬러 올라가서, 적어도 2년 이상을 “법적 소유” (OWNERSHIP TEST) 한 것 뿐만아니라 “실질 거주” (USE TEST) 했어야만 합니다. 예를 들어, 소유한 상태에서 빈 집으로 3년이 지나 4년과 5년째에 연속으로 2년을 살았다면 비과세 대상이나, 빈 집으로 놔둔 상태에서 다른 세입자로 지난 5년을 살았다면 과세대상이 되어 세금을 내야 합니다.

Q2: 주택을 가지고 있고, 더 비싼 별장을 소유하고 있습니다. 더 비싼 별장에서 나온 것으로 적용하여 비과세 혜택을 받을수 있는지요?
A2: 앞에서 설명드린대로, “실질 거주” 원칙에 의하여, 주택이 “주-거주 주택”으로 적용받게 됩니다. 따라서, 주택에서 별장으로 옮겨 2년이상을 거주한다면 물론 혜택을 받게됩니다.

Q3: 은퇴를 앞두고 주택처분을 하려 합니다. 지난 5년을 거슬러 올라가보면, 현재 사는 주택에 처음 1년을 거주한후, 더 좋은 렌트 아파트가 있어서 소유한 주택을 남에게 임대하고 그 세 수익으로 렌트아파트 월세를 지급하고 있습니다. 이제 은퇴연령이 되어, 소유주택을 아예 처분하고 싶은데, 이러한 경우 매매차익에 대해 세금을 내야 하는지요?
A3: 세금을 내야 합니다. 그러나, 이를 피하려면, 현재 있는 임대인을 내보내고, 다시 귀하 소유 주택에 재입주하신후 2년을 더 살아야 매매차익에 대한 세금을 안 낼수 있습니다. 법규를 미리 숙지하셨다면, 임대인을 1년 전에 내보냈으면 가장 효율적이지 않았나하는 아쉬움이 있습니다. 규정에 따르면, “지난 5년중 2년”의 실질 거주가 기준이고, 귀하의 경우엔 5년중에서 처음 1년거주를 인정받고 끝년의 1년을 합치면 총 2년이기에, 떨어진 2년이라도 비과세 혜택을 받으실 수 있었기 때문입니다.

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