모기지로 집을 사면 세금을 많이 줄일 수 있다는데… 얼마나 줄어드나요? 다짜고짜 물어보는 분 들이 있습니다. 이에 대한 답은 항목별공제(Itemized deduction)와 표준공제(Standard deduction)를 이해하는데서 출발합니다.

항목별공제(Itemized deduction)
일반적으로 납세자의 개인 생활에 지출한 비용 즉, 의∙식∙주와 관련된 개인적 비용(personal expenses)은 세법상 비용으로 인정되지 않습니다. 그런데 이러한 개인적 비용 중 세금을 계산할 때 특별히 ‘소득에서 차감’해주는 것들이 있는 데 이를 항목별공제라 합니다. 이러한 항목별 공제에는 ①의료비(medical expenses), ②일부 세금(taxes), ③모기지 이자(mortgage interest), ④기부금(charitable contribution), ⑤재해손실 등(casualty and theft losses), ⑥업무관련비용 및 기타 비용(job expenses and certain miscellaneous expenses) ⑦기타 (others)등이 있습니다.

표준공제(standard deduction)
그런데 세법에서는 위 항목별공제 지출액과는 상관없이 일정액을 소득에서 차감해주는 제도가 있습니다. 이를 표준공제라 하는데 납세자는 항목별 공제와 표준공제 중 유리한 방법을 선택할 수 있습니다. 공제할 수 있는 금액은 세금신고유형(filing status), 연로자 여부 및 시각장애인 여부 등을 고려하여 정해져 있습니다. 예를 들면 연로자도 아니고 시각장애인도 아닌 일반 납세자가 부부합산신고한 경우 2012년도 표준공제액은 $11,900입니다.

모기지 이자(Home Mortgage Interest)는 세금을 얼마나 줄여줄까
개인의 주거용으로 사용한 주택 모기지 이자(home Mortgage interest)는 위의 항목별공제 대상에 포함됩니다. 여기서 명심해야 할 것은 모기지 이자는 세금에서 공제해주는 세액공제(tax credit)가 아니라 ‘소득에서 차감’해주는 항목별공제 대상이라는 것과, 항목별 공제 대상에 포함될 금액은 모기지 상환액 전액이 아니라 원금 상환액을 제외한 순수한 이자(interest)만 해당된다는 것입니다.
그럼 다음의 사례를 통해 모기지 이자가 어느 정도 세금을 줄여 줬는지 살펴보기로 합니다.(부부합산신고자라 가정)

첫번째 이 태백씨의 경우 주정부 소득세와 기부금으로 $ 6,000을 지출했습니다. 그렇지만 항목별공제액이 표준공제액보다 작기 때문에 이 태백씨는 표준공제액을 택할것입니다. 결국 주정부 소득세 등은 이 태백씨의 세금에 아무런 영향을 주지 못했습니다.

두번째 장 백두씨의 경우 모기지 이자와 재산세로 $11,000 을 지급했습니다. 그렇지만 그 금액이 표준공제액보다 작기 때문에 장 백두씨는 표준공제액을 택할 것이므로 모기지 이자 등을 통한 세금효과는 전혀 없습니다.

세번째 한 금강씨의 경우 모기지 이자와 재산세로 $15,000을 지급했습니다. 그 금액이 표준공제액 보다 커 한 금강씨는 항목별공제를 택할 것입니다. 이를 항목별공제가 전혀 없어 표준공제를 택할 경우와 비교해보면, 한 금강씨는 비록 모기지 이자 등으로 $15,000을 지급했지만 표준공제액을 택할 경우보다 겨우 $3,100만큼 더 소득에서 차감할 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 한 금강씨의 한계세율을 20%로 가정하면 모기지 이자 등으로 지출한 $15,000에 대한 순수한 세금효과는 $620(=$3,100 X 20%)입니다.

네번째 김 한국씨의 경우를 보면 그는 주정부소득세, 재산세, 모기지이자, 기부금 등으로 총 $17,000을 지출하였습니다. 항목별공제액이 표준공제액보다 커 김 한국씨는 항목별공제를 택할 것이며, 비록 항목별공제액은 $17,000이지만 표준공제액을 택할 경우에 비해 $5,100만큼 더 소득에서 차감할 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 이를 한계세율을 20%로 가정하면 세금효과는 $1,020(= $5,100 X 20%)입니다. 김 한국씨를 앞선 이 태백씨나 장 백두씨와 비교해보면, 주정부 소득세와 기부금은 이 태백씨와 동일하고 재산세와 모기지 이자는 장 백두씨와 동일합니다. 하지만 이 태백씨나 장 백두씨는 항목별공제액이 표준공제액보다 작아 표준공제를 택하는 바람에 기부금 등이나 모기지 이자 등이 세금에 전혀 영향을 주지 못했지만, 김 한국씨의 경우 이런 항목별공제의 합계액이 표준공제액보다 커 이러한 항목들이 일정부분 세금을 줄이는 결과를 낳았다는 것을 알 수 있습니다.

결론적으로 모기지를 통해 집을 구입할 경우 세금효과는 모기지 이자등을 포함한 항목별공제액이 표준공제액보다 커야 가능하며, 그 금액은 표준공제액을 초과하는 항목별공제액에 세율을 곱한 금액이 될 것입니다.

*이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다



이명원
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