양도소득세
보스톤코리아  2014-11-05, 11:11:13 
2014-10-17

한국 주택의 양도

미국 시민권자인 김태백씨는 미국에 거주하면서(즉, 한국의 비거주자 상태에서) 한국의 아파트를 취득하였습니다. 이 아파트를 양도하려고 하는데, 한국에서 1년을 살면 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다는 이야기를 들었습니다. 정말로 그런지요?

이번 주는 미국의 거주자가 한국의 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있는지에 대해 살펴보기로 합니다.

1세대1주택 규정은 거주자에게만 적용
한국의 비거주자인 김태백씨가 한국내 주택을 양도하면 그 양도차익에 대해 한국에 세금을 내야 합니다. 그런데 한국의 세법에는 ‘1세대 1주택’에 대한 비과세 규정이 있습니다. 하지만 이 규정은 거주자에게만 적용되어 비거주자는 이 혜택을 받을 수 없습니다. 이는 반대로 해석하면, 김태백씨와 같이 현재는 한국의 비거주자이지만 양도시점에 한국의 거주자가 되면 ‘1세대1주택’ 비과세 규정을 적용받을 수 있다는 뜻이기도 합니다.
여기서 ‘1세대1주택’이란, 
 - 1세대가,
- 양도일 현재 한국에 1주택을 보유하고, 
- 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말합니다(반드시 그 주택에서 거주해야 하는 것은 아님). 이때 보유기간(2년 이상)의 계산은 거주자 신분에서의 보유기간을 통산하여 계산하며, 비거주자였던 기간은 제외합니다.
이를 정리하면, 김태백씨가 1세대1주택의 비과세 혜택을 받기 위해서는 양도일 현재 한국의 거주자여야 하며, 거주자 신분 상태에서의 주택보유기간이 2년 이상이어야 한다는 것을 알 수 있습니다. 

거주자란?
결국 핵심은 김태백씨가 한국의 거주자가 될 수 있느냐의 문제입니다. 
원칙적으로 한국내에 ①주소를 두거나 ②1년 이상 거소를 둔 경우 한국의 거주자가 됩니다. 여기서 주소란 생활의 근거가 되는 장소로서 국내에 생계를 같이 하는 가족, 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하며, 거소는 상당한 기간 동안 계속하여 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 없는 장소를 말합니다. 

참고로 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 거주자로 봅니다.

거주자가 되는 시기
비거주자가 거주자로 되는 시기는 상황에 따라 다릅니다. 예를 들면, 
- 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때와 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때는 주소를 가진 것으로 보아 그 사유가 발생한 날에 거주자가 되지만,
- 국내에 거소를 둔 경우에는 1년이 되는 날에 거주자가 됩니다.
이는 한국에 주소가 있는지 없는지에 따라 거주자가 되는 시기가 달라진다는 의미입니다. 즉, 한국에서 2년을 거주한다고 가정할 때, 직업을 갖고 2년을 거주하면 거주자로서 2년을 거주한 것이지만, 직업 없이 거소를 두고 2년을 거주하면 첫1년은 비거주자로, 그 다음 1년은 거주자로서 거주한 셈입니다.

위의 내용을 종합하면, 김태백씨는 최소한 2년 (또는 3년)을 한국에서 거주하여야 1세대 1주택의 요건을 갖출 수 있음을 알 수 있습니다.

미국에서의 과세
미국 시민권자는 어디에 살든 전세계 모든소득에 대해 미국에 세금을 내야 합니다. 따라서 김태백씨는 한국의 주택 양도와 관련해 한국에 세금을 냈더라도 미국에 세금을 내야 합니다 (물론 한국에서 납부한 세금은 외국납부세액공제를 받을 수 있음). 

그런데 미국의 세법에도 main home 에 대한 비과세 규정이 있습니다. 이는 지난 5년의 기간 중 2년 이상 보유하고, 2년 이상 main home으로 사용하던 주택을 팔면 그 양도차익 중  $250,000(부부합산신고자의 경우 $500,000)에 대해서는 세금을 면제해 주는 규정입니다. 이 규정은 주택이 어느나라에 있는 main home의 요건을 충족시키면 적용받을 수 있습니다. 따라서 위 김태백씨가 main home의 요건을 충족시킨 상태에서 한국의 주택을 양도하면 양도차익에서 $250,000(또는 $500,000)을 차감할 수 있습니다.
결론

위에서 검토한 한국과 미국의 규정을 종합하면, 한국과 미국에서 동시에 비과세 혜택을 보기 위해서는 한국의 1세대1주택 규정과 미국의 main home의 요건을 동시에 충족해야 합니다. 그렇게 하기 위해서는 한국에서 거주자 상태로 최소한 2년은 그 주택에 거주하여야 함을 알 수 있습니다. 

이명원 
공인회계사
617-455-8073 
mwlee@kicpa.or.kr또는 tomwlee1125@gmail.com



ⓒ 보스톤코리아(http://www.bostonkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지
작성자
이명원 칼럼니스트    기사 더보기
의견목록    [의견수 : 0]
등록된 의견이 없습니다.
이메일
비밀번호
양도소득세 2014.11.05
미국의 양도소득세
양도소득세 2014.11.05
한국법인 주식의 양도
양도소득세 2014.11.05
한국 주택의 양도
상속세 및 증여세 2014.11.04
미국 영주권자가 미국의 자녀에게 한국에 있는 부동산을 증여하면…
양도소득세 2014.11.04
미국 영주권 취득 후 2년 내에 한국 주택팔면 세금 안 내나?