[부동산법] 주택 및 상가 매매 계약서 체결시 어떠한 점들을 고려해야 하나요?
보스톤코리아  2015-07-13, 11:08:57 
안녕하세요, 송동호 종합로펌입니다. 이번 칼럼에서는 뉴저지 부동산 법을 중심으로 한 주택 및 상가 매매에 따른 진행 과정과 절차에 대해 알아보겠습니다. 그 중에서도 오늘은 매매 절차의 가장 첫 번째 단계인 변호사 검토(Attorney Review) 과정과 그 단계에서 고려하셔야 하는 주요 내용들을 독자 여러분과 나누어 보고자 합니다.

주택 구입을 결정하시게 되면, 먼저 초기 계약금과 함께 매매 계약서를 체결하시게 됩니다. 그 이후, 일반적으로 약 3일 동안 변호사를 선임하여 체결한 계약서의 내용에 대한 검토를 할 수 있는 시간이 주어집니다. 이때 구매자 측 변호사는 매매 계약서의 내용 상, 구매자 입장에서 반드시 필요한 부분들과 특별히 불리한 조항이 명시되어 있는지에 대한 여부를 집중적으로 검토하게 됩니다. 전반적인 계약서의 내용 검토 후, 구매자 측 변호사는 부족한 내용을 보충하고 각 구매자의 필요와 상황에 따라 계약서에 추가 또는 수정하고자 하는 내용이 담긴 Rider초안을 작성하여 판매자 측 변호사에게 보내게 됩니다. 이후 상호 합의를 통해 Rider를 체결하여 매매를 진행하게 됩니다. 이 과정이 약 5일에서 10일 정도가 소요되는데, 이를 “변호사 검토 기간”(Attorney Review Period)라고 부릅니다.  

매매 계약서는 클로징까지의 구매자와 판매자의 권리 및 의무를 포함하고 있기 때문에, 가장 중요한 부분은 만약 이 기간 동안 특정한 상황 및 이유로 계약을 포기하게 되었을 때의 해결 방안 및 책임에 대한 내용입니다. 가장 필수적으로 포함되는 내용은 다음과 같습니다. 

1) 은행에서 모기지 승인을 받지 못 했을 때 그때까지의 모든 계약금(Deposit)을 아무런 손실 없이 돌려받는 Mortgage Contingency, 2) 건물 점검(Inspection) 중, 심각한 결함이 발견되었을 경우 필요한 Inspection Contingency, 3) 판매자가 클로징 전까지 매매 가능한 타이틀(Marketable Title)을 주지 못했을 경우를 대비한 Title Contingency 등이 있습니다. 그 외에도 콘도를 구매하는 분들은 Condo Association 의 정관, 재무 제표 등의 관련 여러 문서들을  검토한 후, 만약 그 문서의 내용상 구매자가 동의할 수 없는 부분들이 있는지를 확인한 후 계약 진행 여부를 결정할 수 있다는 내용이 반드시 포함되어야 합니다.

코압의 구매자분들도 비슷한 내용이 필요하며, 코압의 경우에는 Board Meeting에서 승인을 받지 못할 시 모든 계약금을 돌려받을 수 있는 Board Approval Contingency도 필수입니다. 변호사 검토 기간 동안 구매자 측 변호사가 가장 중점적으로 보아야 하는 요소 중 다른 하나는 만일 판매자 측에서 정당한 이유 없이 계약을 일방적으로 포기할 경우에 대한 보상 및 해결 방안에 대한 명시입니다. 그러므로 변호사 검토 과정은 주택 매매시 매우 중요한 절차입니다. 

다세대 주택이나 상가 건물을 구입하는 경우에는 현재 임대차 계약이 있는지, 임대인과 임차인 간에 모든 계약 내용이 잘 이행되고 있고 연체된 임대료는 없는지, 구매자가 매매 성사 이후에도 임대차 계약을 지속하고자 하는지 또는 임대차 계약이 없는 건물을 구매하는 것인지에 대한 고려와 명시가 특히 중요합니다. 그 외에도 매매에 포함되는 비품, 설비, 가구 등의 포함 여부, 환경 문제 및 검사 등의 특별한 상황에 대한 확인, 숏세일 진행 여부 등 각 매매의 상황에 따른 여러 조항들이 변호사 검토 기간 중에 명시되게 됩니다.  

주로 계약을 체결하고 난 후 변호사를 선임하여 변호사 검토 과정을 거치는 주택 매매와  달리,상가 건물 매매 시에는 미리 선임된 양 측의 변호사가 계약서를 작성하여 협상과 검토 과정을 거쳐 계약을 체결하는 것이 일반적입니다. 그리고, 이러한 경우의 매매 계약서 작성 시에는 위의 내용들을 고려하게 됩니다.  

이 칼럼에 관한 내용이나 부동산 관련 법률에 대한 궁금하신 점이 있으면, 주저하지 마시고 mail@songlawfirm.com으로 연락주시기 바랍니다. 다음 칼럼에 반영하도록 하겠습니다.감사합니다. 


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