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- 한국 거주자의 미국 부동산 임대소득과 양도소득
양도소득세 (8)
보스톤코리아  2017-11-16, 21:19:32   
한국 거주자인 김백두씨는 보스톤의 주택을 취득해  임대사업을 하고 있습니다. 김백두씨의 주택임대소득과 주택양도시에 발생한 양도소득에 대한 미국의 세금문제는 어떻게 되나요?     

이번주는 한국 거주자(미국의 비거주자)가 소유한 미국내 부동산 임대소득과 부동산 양도소득에 대한 내용을 살펴보기로 합니다.

한미조세조약에서는 부동산 임대소득이나 부동산 양도소득은 부동산 소재지국에서 과세할 수 있도록 하고 있습니다. 또한, 미국의 세법도 부동산 임대소득과 양도소득을 외국투자자의 세법상 지위나 그 나라와의 조세조약의 유무에 상관없이 항상  미국내 소득(U.S. source income)으로 봅니다. 이는 미국 비거주자(한국 거주자)의 미국내 부동산 임대소득과 부동산 양도소득은 미국에서 과세된다는 의미입니다.

1. 부동산 임대소득에 대한 과세
먼저, 부동산 임대소득에 대한 과세방법을 살펴보기로 합니다. 
미국세법은 비거주자에게는 미국내 소득(U.S. source income)에 대해서만 과세합니다. 이때 비거주자에 대한 과세방법은 그 과세대상 소득이 ‘미국내 사업과 밀접한 관련(effectively connected with a U.S. trade and business)’이 있느냐, 아니냐에 따라 달라지는데, 비거주자의 과세대상 소득이 미국내 사업과 밀접한 관련이 있으면 미국시민권자와 동일한 방법에 의해 과세하고, 그렇지 않다면 소득의 30%(또는 조세조약상의 제한세율)를 원천징수합니다.

단순한 부동산임대행위는 미국내 사업으로 인정 안돼 
일반적으로 부동산을 단순히 임대한 행위는 미국에서 사업을 영위하는 것으로 보지 않습니다(passive activity). 따라서 단순한 임대소득에 대해서는 원천징수의무자(withholding agent : lessee 또는 property manager) 가 그 임대료(임대료, 관리비, 수리비….등등 대가로 받은 모든 금액)를 지급할 때 그 지급액의 30%를 원천징수해야 합니다. 만약 원천징수의무자가 원천징수를 하지 않은 경우 모든책임은 원천징수의무자가 져야 합니다. 즉, 원천징수의무자는 원래의 세금뿐만 아니라 원천징수불이행으로 인한 가산세나 이자 등 모든 비용을 부담해야 합니다.

따라서 원천징수의무자는 비거주자가 Form W-8BEN을 제출하여 부동산 임대소득을 미국내소득과 밀접한 관계가 있는 소득으로 취급하겠다는 의사를 표명하지 않는 한 30% 원천징수를 해야합니다.

미국내 사업과 밀접한 관련이 있다고 선택할 수 있음  
위에서 본 바와 같이, 부동산 임대소득은 총수입금액의 30%를 원천징수하는 것이 원칙이나, 임대소득을 미국내 사업과 밀접한 관련이 있는 것으로 선택할 수 있습니다. 일단 한 번 선택하면 IRS의 승인없이는 취소가 불가능하며, 이 규정은 모든 부동산에 동일하게 적용해야 합니다. 

비거주자가 임대소득을 사업과 밀접한 관련이 있는 소득으로 신고하면, 임대소득과 관련된 세금은 미국의 시민권자와 동일한 방법에 의해 계산됩니다. 즉, 총수입금액에서 각종비용(감가상각비 포함)을 공제한 순이익에 대해 일반 세율을 적용하여 세금을 계산하게 됩니다.

만약, 비거주자가 기한내에 세금신고를 하지 않으면 임대소득을 사업과 밀접한 관련이 있는 소득으로 신고할 수 없어 총수입금액의 30%를 납부해야 합니다. 다만, 당초 신고기한부터 16개월이내에 신고하면 사업과 밀접한 관련이 있는 것으로 인정됩니다. 

2. 부동산의 양도소득에 대한 과세
비거주자의 미국내 부동산(real property)의 양도소득은 미국내 사업에서 발생한 소득으로 보아 미국의 시민권자와 동일한 세율로 과세됩니다. 즉, 부동산 양도소득을 부동산 보유기간에 따라 단기양도소득(short-term capital gains)또는 장기양도소득(long-term capital gains)으로 구분하여, 단기양도소득에 해당하면 일반세율인 10%~39%의 세율을 적용하고 장기양도소득인 경우 최대 15%(고소득자의 경우20%)의 세율을 적용하여 세금을 계산합니다. 그러나 부동산 임대기간 동안 비용으로 계상한 감가상각비에 대해서는 ‘미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)’규정에 따라 최대 25% 의 세율을 적용합니다. 

양수자(transferee)는 15% 원천징수 해야
한편, 비거주자로부터 부동산을 취득한 자는 그 대가를 지급할 때 그 대가의 15%에 해당하는 금액을 양도자로부터 원천징수한 후, 이를 IRS에 납부해야 합니다(The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)). 

예외적으로 주거목적으로 비거주자로부터 $300,000이하의 주택을 취득한 경우나 양도소득이 발생하지 않아 IRS로부터 확인을 받은 경우 등은 원천징수의무가 면제됩니다. 또한,  대가의 15%에 해당하는 원천징수 금액이 납세자가 실제로 납부할 세금을 초과하는 경우에는  IRS의 승인을 받아 원천징수액을 경감받을 수 있습니다. 원천징수금액을 경감 받기 위해서는 반드시 양도자 또는 양수자 또는 대리인이 IRS에 경감 신청을 한 후 IRS의 승인을 받아야 합니다. 
위 규정에 의해 원천징수를 당한 양도자는 본인의 세금신고시 정산받게 됩니다.


이명원 

한국공인회계사/미국공인회계사
(미국)MW LEE, CPA P.C.대표
(한국)호연회계법인 국제조세본부장
Boston Tel. 617-455-8073   Fax. 617-249-2088
Seoul Tel. 013-0533-9910 
mwl@mwleecpa.com 또는 mwlee@kicpa.or.kr



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