숏 세일(Short Sale)로 주택 구매시 주의할 점
송동호 로펌 법률 칼럼
보스톤코리아  2018-07-23, 10:28:25 
한인들이 많이 거주하고 있는 뉴저지와 뉴욕의 집값이 올랐다는 기사가 연일 나오고 있습니다. 뉴욕부동산이사회(REBNY)의 발표에 의하면2016년 1분기 뉴욕 퀸즈 플러싱에 위치한 콘도의 거래가격은 2015년 같은 시기에 비해 32%나 올랐다고 합니다. 같은 시기 베이사이드의 콘도 거래 가격은 21% 상승한 것으로 나타났으며 더글라스턴과 리틀넥 지역의 상승 폭은 무려 96%로 측정되었습니다. 일반 주택 같은 경우에도 지역에 따라 많게는 22%에서 적게는 11% 상승했다고 합니다. 뉴저지의 상황도 다르지 않습니다. 한인들이 많이 거주하는 버겐카운티의 2015년 주택 평균가격은 2010년에 비해 최고 27%까지 상승한 것으로 나타났습니다. 

계속 오르기만 하는 집값과는 달리 미국 경제는 각종 지표의 부진 속에 새로운 경기침체에 빠질 가능성이 커졌다는 암울만 보도가 여러 매체를 통해 나오고 있습니다. 점점 ‘내 집 마련’의 꿈을 이루기가 어려워지는 느낌을 지울 수가 없습니다. 그래서일까요. 최근 숏 세일(Short Sale) 구매에 대한 문의가 눈에 띄게 늘었습니다. 그래서 오늘은 숏 세일을 통해 주택을 구매할 때 주의하셔야 하는 부분들에 대해 알아보겠습니다.

숏 세일이란 상환해야 하는 주택융자금보다 낮은 금액으로 주택을 판매하는 것을 뜻합니다. 예를 들어보겠습니다. 김모씨는 몇 년 전 $55만 불짜리 주택을 구매하면서 은행으로부터 $50만 불을 빌렸습니다. 얼마 후 김씨는 직장을 잃고 경제난에 빠졌습니다. 모기지를 갚을 수 없게 되었고 주택을 제대로 관리할 수도 없게 되었습니다. 더는 주택을 소유할 여력이 없다고 판단한 김씨는 주택을 팔기로 했습니다. 하지만 현재 주택의 시세를 알아보니 $40만 불로 떨어져 있었습니다. 게다가 아직 상환해야하는 주택융자금은 $45만 불이나 남아있는 상황입니다. 다시 말해서, $40만 불에 집을 판매해도 은행에 갚아야하는 돈이 $5만 불이나 남아있다는 뜻입니다. 

하지만 김씨에게는 $5만 불을 갚을 경제적 능력이 없습니다. 이럴 때 김씨는 상환해야 하는 융자금보다 싼(short) 금액에 주택을 팔아도(sale) 되는지 은행에 승인을 요청할 수 있습니다. 이렇게 판매되는 방식이 바로 숏 세일입니다. 만약 은행이 숏 세일을 승인하여 주택이 팔린다면 대부분의 경우 남아있는 융자금과 숏 세일 판매금액 간의 차액은 은행이 변제해 줍니다. 

숏 세일 성사 여부의 가장 큰 관건은 은행의 승인입니다. 은행입장에서는 빌려준 금액보다 낮은 금액을 회수하게 되므로 숏 세일 승인에 굉장히 신중한 편입니다. 따라서, 은행은 숏 세일이 불가피한지 파악하기 위해 다양한 자료를 상세히 검토하는데 이때 가장 중요하게 보는 부분은 집주인의 현재 재정상태입니다. 만약 집주인의 재정 상황이 융자금을 갚아나가기 어렵다면 은행입장에서는 다양한 절차와 많은 비용을 필요로 하는 차압(Foreclosure)보다는 숏 세일이 더 좋은 선택일 수도 있기 때문입니다. 

하지만 이와 같은 은행의 승인절차가 숏 세일 구매자에게는 종종 덫으로 작용합니다. 왜냐하면, 은행의 승인이 나오기까지 얼마나 걸릴지 아무도 모르기 때문입니다. 몇 개월을 기약 없이 기다려야 할 경우가 허다합니다. 집을 사기 위해서 주택담보대출도 알아보고 이사 계획도 세워야 하고 자녀가 있다면 학교편입 시기도 조율해야 하는 상황에서 아무 기약 없이 몇 달을 기다리기는 쉽지 않은 일입니다. 그러므로 급하게 집을 구매해야 하는 사람에게는 숏 세일은 적합한 구매방식이 아닙니다.  

또한, 숏 세일을 통해 주택을 구매하는 경우 예상보다 많은 수리비용이 들어갈 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 숏 세일의 이면에는 집주인의 어려운 경제 상황이 있기 때문에 오랜 시간 집이 관리되지 않고 방치된 경우가 많습니다. 물론 차압경매를 통해 매매되는 주택보다는 일반적으로 숏 세일 주택의 상태가 양호한 편입니다. 

왜냐하면, 숏 세일의 경우에는 클로징까지 집주인이 거주하는 경우가 대부분이고 클로징 전에 구매자가 집을 둘러볼 기회가 있지만 차압된 주택의 경우에는 몇 개월간 사람이 거주하지 않은 경우가 많고 경매를 통해 매매가 완료되기 전까지 구매자가 집의 상태를 살펴볼 기회가 없기 때문입니다.

그래도 정상적으로 매매되는 주택보다는 숏 세일로 매매되는 주택이 더 많은 수리와 보수를 필요로 하는 것이 일반적이니 숏 세일로 집을 구매하시는 분은 추후 발생할 수 있는 수리비용에 대해 미리 대비하시기를 권유해 드립니다. 

그리고 숏 세일로 집을 구매하실 때는 구매하고자 하는 집의 소유권(Title)에 대해 자세히 검토해야 합니다. 집주인의 경제 상황이 어렵다 보니 주택융자금 외에도 다른 저당(encumbrances)이 잡힌 경우가 비일비재하기 때문입니다. 얼마 전 숏 세일로 주택을 구매하신 고객의 케이스가 좋은 예가 되겠습니다. 이 고객은 오랜 시간 공을 들여 은행으로부터 숏 세일 승인을 얻었습니다. 

하지만 소유권 검색(Title Search)을 통해 주택의 소유권을 살펴보다가 놀라운 사실을 알게 되었습니다. 주택에는 주택융자 뿐만 아니라 건축업자가 돈을 받지 못해 걸어놓은 유치권(Mechanic’s Lien), 돈을 빌렸다가 갚지 못해 법원으로부터 받은 판결문(Judgment), 연체된 세금으로 발생한 유치권(Tax Lien) 등 수많은 저당이 잡혀있었기 때문입니다. 저희는 문제가 되는 저당들을 최대한 신속히 처리하여 계획된 클로징 날짜에 매매를 마무리시키긴 하였지만, 해당 기간동안 고객은 마음을 조려야 했습니다.   

이와 같은 주의점들을 잘 파악하고 대처한다면 숏 세일은 좋은 집을 상대적으로 낮은 가격에 살 수 있는 더할 나위 없이 좋은 기회일 것입니다. 그렇기에 많은 사람이 숏 세일에 관심을 두고 있지만 안타깝게도 이런 관심을 악용하여 범죄를 저지르는 사람들도 있다는 점을 명심하셔야 합니다.

따라서, 숏 세일을 통해 주택을 구매하기를 원하는 분들은 반드시 전문가와의 상담을 통해 안전하고 신속하게 진행하시기를 권유해 드립니다.  
칼럼 내용에 대한 추가 문의사항이 있으면 mail@songlawfirm.com 으로 문의해주세요.



Song Law Firm (www.songlawfirm.com)은 뉴저지에 본사, 뉴욕에 사무소를 두고 현재 한국지사설립을 준비 중에 있는 종합 로펌입니다. 각 분야에서 인정받은 유태인, 한인변호사들이 이민법, 지적재산법, 사고상해, 기업법, 가정법, 민형사 소송 등의 분야에서 최고의 법률 서비스 제공을 목표로 함께 하고 있습니다. 한인 사회의 한 구성원으로서 미국에서 누구보다도 열심히 미래를 개척하시는 여러분들과 함께 새로운 성공 스토리를 만들어 보고자 합니다.
소속변호사 : 송동호 대표 변호사, NJ 법무부 Deputy Attorney General출신의 Howard Z. Myerowitz 외 10여명
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