부동산 투자의 위험성과 대비책
부동산 투자는 수익을 올리기 위해 주택, 건물, 토지 등 부동산이나 부동산 투자 회사의 지분을 매입하는 것이다. 다른 어느 나라나 마찬가지겠지만 미국에서도 부동산 투자는 재산을 늘리는데 가장 좋은 투자 방법중의 하나로 평가 되고 있다.
최근 들어 많은 한인들이 적게는 수십만달러에서 많게는 수백만달러대의 각종 임대용 부동산에 잇따라 투자하고 있다. 부동산 투자를 할때 준비할 점과 위험, 임대수입 운영 내역서 등을 통해 투자수익률을 계산하는 방법에 대해 알아본다.

부동산 투자의 위험 요소
부동산 투자는 많은 지식과 집중력, 인내력 등이 필요한 어려운 일이다.
주식 투자의 경우에는 일단 주식을 사고 나면 신문의 주식정보를 보면서 수익을 확인하면 된다. 그리고 집에서도 얼마든지 투자 내용을 확인 할 수 있고 특히 팔고 싶으면 전화 한 통화로 짧은 시간 안에 현금을 만들 수 있다.

그러나 부동산 투자를 하게 되면 어려운 일이 한둘이 아니다. 주택이나 타운하우스 등 임대용 부동산에 투자했을 경우 새벽 6시에도 전화를 받고 급하게 가서 세입자의 온수히터 망가진 것을 돌봐주거나 배관공을 찾아 보내줘야 한다. 투자한 부동산 투자는 돈이 잘 돌지 않는다. 투자한 매물을 팔아서 현금을 만들려면 최소한 6개월 전에 매물을 팔아줄 부동산 회사를 물색해야만 된다. 또한 경제가 불황을 접어들게 되면 세입자로부터 렌트비가 제대로 들어오지 않게 되고 이렇게 되면 부담을 고스란히 투자자가 떠 맡을 수도 있다.
따라서 미국에서는 부동산 투자가 가장 확실한 투자방법이라는 이야기가 일반화돼 있더라도 이러한 부동산 투자의 여러가지 어려운 점을 반드시 염두에 두고 투자에 나서야 한다.

또한 부동산 투자자에게 가장 두려운 것은 매물 가치가 떨어지는 것이다. 따라서 투자자는 늘 정부기관이나 민간 연구단체에서 나오는 각종 부동산 시장 지표를 파악해서 매물의 가치 증감 추이를 가늠해야만 한다. 이렇게 노력해야만 자신이 투자한 부동산 매물의 가치가 떨어질 것인가 아니면 올라갈 것인가를 정확하게 판단해 대처할 수 있고 또한 투자한 매물을 성공적으로 관리할 수 있다.

부동산 투자시 준비할 점
부동산 투자에서 성공하는 길은 크게 두가지로 요약된다. 좋은 매물을 낮은 가격에서 산 뒤 이를 잘 관리하는 것이다. 다시 말해 “잘 사고, 잘 관리하는 것”이 부동산 투자 성공의 요체다.
일단 부동산 투자를 시작하려면 세명의 전문가들이 필요하다. 첫째는 부동산 투자에 경험을 갖고 있는 부동산 브로커, 둘째는 부동산 분야에 전문적인 지식과 경험을 갖고 있는 부동산 변호사, 셋째는 투자 내용과 수지 계산을 돕는 회계사다.

이들 3명의 전문가들은 부동산 투자를 처음 시작하기 전에 도울 준비가 돼 있어야 한다. 처음 부동산 투자 매물을 찾고, 이를 분석하고, 실제 투자를 할 때 실제적인 도움이 필요하기 때문이다. 그렇다고 부동산 투자를 하는 당사자가 아무 것도 모른다면 이 또한 성공하기 어렵다.

부동산 투자자도 신문과 책을 읽고, 관계자들을 만나고, 매물을 보고, 인근 지역을 둘러보는 등의 노력을 통해 유익한 정보를 얻고 판단력을 길러야 한다. 또한 부동산 투자를 실제로 하게 되면 두가지 사항을 유념해야 한다. 하나는 적은 투자건부터 시작해 경험과 자본을 늘려나갈 것, 그리고 또 하나는 비어 있는 토지(vacant land), 곧 리조트에 있는 건물 부지나 일반 토지 등에는 가급적 투자를 삼가는 것이다.

토지는 임대수입이 없는 상태에서 들어간 투자금이 묶여 있고, 세금은 계속해서 내야 하기 때문에 초보 부동산 투자자로서는 가장 조심해야 할 투자 대상이다. 그러나 자본이 충분하고 수년 후에 개발될 것이라는 확실한 정보와 근거가 있고 구입과 판매를 통해 판매수익을 낼 능력이 있는 경험있는 투자가에게는 물론 토지도 휼륭한 투자대상이다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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