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세무 상식 1099-C
보스톤코리아  2011-08-22, 16:08:42   
<1099-C 소득의 면세 조건 1>
1. 파산
파산으로 인해 탕감받은 부채는 소득으로 간주되지 않습니다.

2. 지급불능 조건 (Insolvency)
부채가 탕감되기 직전에 지급불능 상태의 금액까지는 소득으로 간주되지 않습니다. 즉. 부채의 탕감 바로 직전에 납세자의 총 부채에서 총자산을 뺀 금액만큼 소득에서 제외됩니다.

부채로서는 크레딧카드 빚, 모든 부동산의 융자 잔금, 자동차 론, 의료비, 학자금 등이며, 자산으로는 현금 및 금융자산, 모든 주택의 시장가치, 차량, 컴퓨터, 연금(IRA, 401K, Pension plan 등), 생명보험의 현금가치 등이 포함됩니다.

지급불능 조건과 다음에 설명되는 주거주지용 주택의 면세조건은 동시에 적용할 수 없으며, 둘 중 한 방법을 선택하게 되어 있습니다. 그러나 융자금액이 $2,000,000을 초과하는 경우는 두방법이 사용될 수도 있습니다.

(예 1) A씨는 개인 카드빚 $5,000을 면제받고 $5,000의 폼 1099-C를 카드사로 부터 받았습니다. 카드사로부터 면제받기 바로 직전 A씨의 재정상태는 부채가 총 $15,000이었고 자산이 총 $7,000이었습니다. 즉, A씨는 그 당시 $8,000 (= $15,000-$7,000)의 지급불능 상태였으므로, 1099-C 상의 $5,000 전부가 면세가 되는 것 입니다.

(예 2) 상기 예제에서 부채가 $10,000 이고 자산이 $7,000인 경우 $3,000의 지급불능 상태이기 때문에 1099-C 상의 $3,000 (= $10,000 -$7,000)만 면세대상이 되고 나머지 $2,000에 대해서는 세금이 부과되게 됩니다.

3. 비지니스용 부동산
다음과 같은 조건을 만족시키면 비지니스용 부동산으로부터 탕감받은 소득도 면세가 됩니다.
비지니스용으로 사용된 부동산과 관련되어 발생된 부채여야 하며 그 부채가 그 부동산을 담보도한 것이어야 합니다. 면세 범위는 융자잔금에서 현 부동산의 시세를 제한 금액까지 이지만, 총 조정원가를 초과할 수 없습니다.

(예 3) A씨는 자영업으로 비지니스 운영을 위해 소매가게를 $220,000 ($20,000 다운, $200,000 융자)로 구입했으며, 이 융자는 상환론(Recourse loan)으로 가게 부동산을 담보로 한 것이었습니다.

A씨는 이 부동산을 구입당시부터 계속 비지니스용으로 사용해 왔으며 다른 융자는 없었습니다. 몇년후 경제적 어려움으로 은행과 구조조정 (Workout) 협약에 의해 $20,000의 빚을 탕감받았습니다.

탕감 바로 직전 융자 잔액이 $185,000이었고 가게 부동산의 시세가 $165,000 이었으며, 조정원가는 $210,000 (=구입원가 $220,000- 총 감가상각 $10,000)이었습니다. 이듬해 은행으로부터 $20,000의 폼 1099-C를 받았습니다.

A씨가 면세 받을 수 있는 금액은 $20,000 (= 융자원금 $185,000 – 건물시세 $165,000)까지이며, 이는 또한 최대 총 조정원가인 $210,000까지의 범위 내에 포함되는 금액입니다.

따라서 A씨는 $20,000 전액을 면세 받을 수 있으며, 아울러 새로운 총 조정원가는 $190,000 (=탕감전 조정원가 $210,000 – 면세액 $20,000)로 내려가게 됩니다.

<1099-C 소득의 면세조건 2>
1. 주거주지용 부동산
1) 주거주지용 부동산의 면세는 2012년까지 시행되는 법으로, Purchase money에 대해 적용되는 데 이 경우 최대 면세 금액은 Purchase money론의 융자잔액까지 입니다.

2) 주거주지 (Principal residence)는 대부분의 시간을 보내면서 살고있는 집을 말합니다. 따라서 주거주지는 한번에 한곳만 해당됩니다.

3) 면세범위 : 면세대상 최대 융자금액은 $2,000,000 입니다.

5) 면세액의 적용법 : 면세혜택이 융자액의 일부분에 해당될 경우 면세혜택이 없는 융자금액을 초과하는 부분까지만 면세혜택이 주어 집니다.

(예) A씨는 $880,000 ($80,000 다운, $800,000 융자)에 구입한 주거주지용 주택을 $900,000로 재융자 하였습니다. 재융자로 꺼낸 $100,000은 카드빚 청산에 사용하였습니다. A씨는 경제적 어려움으로 $735,000으로 숏세일 하여 나머지 융자잔액 $165,000 (= $900,000 - $735,000)은 탕감받았습니다. 이 경우 $65,000 (= $165,000-$100,000)만 면세혜택을 받고 나머지 $100,000은 소득에 포함되게 됩니다.

6) 1099-C에 의한 소득은 보통소득 세율을 적용받습니다. 즉, 자본소득 세율에 비해 높은 세율이 적용됩니다.

2. 숏세일 및 차압에 따른 세금문제와 부채의 책임문제
1) 숏세일의 경우
숏세일의 경우 모든 부채의 책임문제는 없지만, 탕감받은 금액 ( 1099-C) 중 Purchase money를 제외한 금액은 세금대상이 됩니다. 물론 이 경우 Insolvency도 함께 검토되어야 하겠지요.

2) 차압의 경우
차압의 경우 1099-C가 발행되지 않으므로 Trustee’s sale된 1차가 제외된 주니어 린에 대한 책임문제가 따르게 됩니다. 이경우 빚이 탕감되었다면 1099-C가 발행되어 세금문제가 생기겠지요. 그러나 주니어 린의 경우는 1099-C가 없으므로 세금문제도 없습니다.

3. 1099-C 소득과 자본소득 (Capital gain)
숏세일 후 세금보고시 2가지 항목으로 세금계산이 이루어 집니다.
첫째는 자본소득으로 숏세일 금액 (주택가격 – 경비)에서 주택구입비 (주택구입가 + 경비)를 제한 금액이 그것으로 이는 최근 5년중 2년이상 거주할 경우 $250,000 (부부인 경우 $500,000)의 기본공제가 적용되는 사항입니다. 기본공제된 나머지 금액에 대해서는 Capital gain 세가 부과됩니다. 물론 주세도 부과 되겠지요.
둘째는 앞서 설명한 1099-C의 소득에 대한 세금이 따릅니다.


백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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