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상가 건물 매매할 때 고려사항
보스톤코리아  2011-10-24, 13:20:36   
1) Location

2) Capitalization Rate 투자한 자본이 회수되는 비율, 즉 부동산을 통해 연간 들어오는 순수입 (Net Operating Income)을 Selling Price로 나눈 백분율이다. CAP은 Location, Tenant 종류, Year Built 등에 따라 다르지만 대게 5%~7% 정도이다.

3) C.O.C (Cash On Cash) Cash Flow를 투자 금액으로 나눈 백불율, 즉 매년 총 렌트 수입에서 모든 Expense를 제외한 Net Operation Income에서 Loan Payment를 지불한 후 나온 수치 (Cash Flow)를 투자 금액으로 나눈 것을 백분율로 표시한 것이다. Cash Flow는 변동 이자율에 따라 달라진다.

4) IRR (Internal Rate of Return) 초기 투자 금액 (Down Payment와 모든 Expense들)과 구입 후에 기대할 수 있는 현금의 흐름을 비교 분석하여 수치로 나타내는 투자 원금 대비 예상 수율 수치.
투자된 금액의 매 1달러마다 계속 재투자되었을 때 예상할 수 있는 수익율 (실제적인 리스 계약서를 근거로 앞으로 예상되는 렌트 수입들을 고려하고 오래된 건물보다 새 건물이 보수 비용이 적게 드는 것을 고려)

5) DCR(Debt Coverage Ratio) Net Operating Income을 ADS(Annual Debt Service – Loan Payment)으로 나눈 것으로 DCR이 1이하이면 Cash Flow가 없고, Loan을 안 준다.

6) Risk 투자에 있어서 중요한 것이 Risk 관리다. 줄이는 방법은 분산 투자, 보험, Shifting Risk, 즉 고정된 Rent 수입에 대해 늘어나는 비용, 세금 등에 대한 Risk를 완충시키기 위한 Lease 계약의 조건 등을 통한 보충.
Ownership 형태, 즉 Corporation, LLC (Limited Liability Corporation) 혹은 LLP (Limited Liability Partnership)을 설립해 Risk를 완충시키는 방법.

7) Liquidity 현금화하기 쉬운가를 고려해야 한다.

8) Rent Roll Seller가 준비하여 Buyer에게 줄 것.

9) Income and Expense Statement Seller가 준비하여 Buyer에게 줄 것. Expense에서 Property Tax는 Buyer의 구매 가격을 기준할 것.

10) Zoning Check

11) Lease Term Gross Lease 인지 Triple New Lease인지 Combination 되어 있는지 Rent가 어떻게 올라가는지 Review할 것. Loan할 때 짧은 것보다는 긴 것이 좋다.

12) Vacancy Allowance
Vacancy 비율이 높은 지역인지 낮은 지역인지 살피고 Full Occupancy일지라도 3% ~ 5% 줄 것

13) Environment Survey
땅의 오염도 (Contamination)를 측정하는 Phase이다. 환경 조사는 환경 협회에서 마련한 환경 물질과 조사 지침서(ASTM)에 이해서 0.5 ~ 1 마일 반경 이내에 환경 오염이 예상되는 곳의 기록을 검토한다.

연방 정부, 주 정부, 카운티, 시, 소방 당국등의 허가서, 지하 탱크의 유무, 오염 기록 등의 기록과 현장 답사를 중심으로 해당 부동산의 오염의 가능성 내지는 오염의 존재 여부를 진단하는 과정이다.

Phase I (서류상 조사), Phase II (실제로 Soil 채취 실험 조사)가 있는데 Phase I을 하기 전에 금융 기관에서 간단히 환경 오염 지역을 조사하는 공공기관 정보서로서 보통 EDR, BBL, VISTA, Environware 등의 회사에서 제공하는 자료를 이용하기도 한다.

14) Tenant Estopel Certificate Seller가 작성해서 Buyer에게 줄 것.

15) Store, Market, Restaurant, Dry Cleaner 등 권리금이 많은 사업체가 있으면 좋고, 사무실 등 쉽게 나갈 수 있는 Tenant는 안 좋다. 적당한 비율로 섞여 있어야 한다.

16) Ratio of Land and Building 현 건축법에 Parking Ratio 등이 맞는지 Review할 것.

17) Built Year

18) Loan Loan 기간, Loan 조건, Appraisal 등 조사 검토하고 금융 기관에서 Loan을 결정하고 분석할 때 Buyer의 재정 상태, Credit 뿐만 아니고 여러가지 조건과 상태를 참고하는데 그 중에서 Lease, Lease 기간, Expiration Date, Tenant의 종류, Quality, 건물 자체의 상태, Buyer의 관리 능력 등도 참조한다.

19) 산이 오래 되어 기능의 저하, 경제적 요인에 의한 가격 하락 등으로 가치가 떨어지는 것, 또는 소득세를 줄이거나 투자액을 상환받기 위해 건축물의 가치를 장부 상으로 떨어뜨리는 것.
Straight Line Method가 사용되며 Commercial and Industrial 건물은 39년, 즉 1년에 2.56%씩 감가 상각이 된다. 팔 때 Depreciation된 Amount에 대해 Tax를 낸다.

20) Neighborhood 큰 Mall이 아닌 경우에는 고급 주택가 (인구 밀도가 낮고 Shopping 빈도수 낮음) 보다는 중하층 지역 (인구 밀도가 높고 Shopping 빈도수 높음)이 좋다.

21) 1031 Exchange

22) Commission Agreement 또는 CBC (Cooperative Broker Compensation) 작성.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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