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땅의 오염과 부동산 거래
보스톤코리아  2012-01-30, 14:19:19   
우리 인간이 흙으로부터 와서 흙으로 돌아 간다는 이유에서인지 땅은 우리의 삶과 밀접한 관계가 있는 셈이다. 우리 생활에 필요한 각종 영양소도 땅에서 자라난 채소 와 과일들로 부터 공급을 받고 있는가 하면 이러한 땅을 어느 위치에 얼마나 소유하였는가에 따라서 우리의 부를 측정 할 수 있는 척도가 되기도 한다.

이러한 땅이 원래는 오염되지 않은 깨끗한 땅 그대로였으나 산업의 발달로 말미암아 그 부산물들로 부터 나오는 화학 물질들을 적절하게 처리하지 못한 관계로 순수하였던 땅이 점차로 오염되는 결과를 초래하고 있다. 이렇게 오염 된 땅을 원래에 가깝도록 보존하려는 노력과 이를 사전에 방지하기 위하여 필요한 규제를 하고 있는 것이 현실이다.

상업용 건물을 매입한 한 고객이 있다. 부동산을 사고 파는 거래에서 현금으로 부동산을 구입하지 않는 한 은행으로부터 융자를 받는 것이 통상적인 매매 절차이지만 이 고객에게는 은행 융자를 하는 과정 없이 캐시 다운하고 남는 금액을 셀러 자신이 융자를 하여주는 방법으로 매입을 하게 된 경우이다. 땅의 위치가 좋은 사거리 교차로에는 대부분 주유소가 위치하였던 기록이 있는데 이 경우도 약 30여년 전에 주유소가 있었던 기록이 있었으나 땅의 오염 여부는 아직 아는 바가 없다는 내용을 그대로 받아 들였다는 것이다.

생각 보다 가격이 좀 낮은 매물 이라는 이점과 은행 융자를 받기 위하여서는 반드시 필요하였던 땅의 오염여부를 확인하는 과정이 은행 융자 없이 셀러의 융자로 거래가 성사 되었기 때문에 소홀하게 여겼다는 것이다. 이 경우 땅이 오염 되었을 수도 있으나 그 반대로 안되었을 수도 있겠다는 가능성에 더 비중을 두었는지도 모른다. 물론 이 고객이 부동산을 소유하고 있는 한 땅의 오염 여부가 이 부동산에서 발생하는 수입이나 관리 면에서는 아무런 차이가 없다고 본다.

그러나 이 고객이 소유하였던 부동산을 다시 매매를 하고자 한다든지 아니면 재 융자를 할 계획이 있는 경우에는 땅의 오염 여부가 이러한 계획에 큰 영향을 받는다는 점이다. 상업용 부동산을 담보로 하고 은행 융자를 받기 위하여서는 땅의 오염 여부를 측정하는 Phase 1 이라는 서류를 요구하게 된다. 이는 환경협회에서 마련한 환경 물질과 조사 지침서 ASTM (American Society for Testing and materials))에 의해서 발행이 되고 있다.

이는 거래에 해당하는 부동산으로 부터 0.5-1.0 마일 반경 이내에 환경 오염이 예상되는 곳의 모든 기록을 검토한 서류이다. 연방정부, 주정부, 카운티, 시, 소방당국 등의 허가서, 지하탱크의 유무, 오염 기록 등의 기록 과 현장 답사를 중심으로 해당 부동산의 오염의 가능성 내지는 오염의 존재여부를 진단하여 마든 서류이다.

위에서 말한 경우처럼 오염 여부가 미확인 되었다든지 지하에 있었던 탱크를 제거한 기록이 분명하지 않다든지 하는 미확인 사항이 이 서류에 언급이 되어 있으면 이를 확인하기 위하여 실제로 땅의 시료를 채취하여 조사 분석하는 Phase II 과정을 거쳐서 오염 여부를 확인하여야 한다.

Phase II 과정을 통하여 오염이 되지 않은 것이 확인 되었으면 대행이지만 ,반대로 오염되었을 경우에는 이 오염 물질을 제거하여야 하는데 이 과정을 Phase III라고 한다. 이 모든 과정에는 경비가 요구 됨으로 이러한 불편함과 경비는 곧 부동산 가격에 영향을 미치게 되는 것이다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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