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대출 막혀 ­­주택매매 깨지는 경우
보스톤코리아  2012-03-12, 14:05:23   
주택 거래 파기율이 늘고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 설문 조사에 따르면 응답 에이전트 중 약 33%가 지난해 1건 이상의 주택 거래가 구매 계약 체결 후 중도에 깨진 경험이 있다고 답했다.

지난해 파기율은 전년도에 비해 약 8%포인트 증가한 비율이며 계약이 파기되는 원인도 다양해진 것으로 나타났다. 가장 흔한 원인으로는 바이어의 주택 대출이 문제였으며 이밖에도 낮은 감정가, 주택 수리를 둘러싼 바이어와 셀러간 분쟁 등도 주택 파기율을 높인 주원인으로 지적됐다. 주택 거래 중간에 이같은 문제들이 발생하면 셀러와 바이어는 당황하게 마련이다. 마치 거래가 당장 끝난 것처럼 여기게 된다.

하지만 전문가들에 의하면 항상 해결책은 있게 마련이므로 문제와 맞닥뜨렸을 때 신중한 자세로 접근하면 주택 거래를 성공적으로 매듭지을 수 있다. 주택 거래 실패 요인과 해결책에 대해 알아본다.

■ 주택 대출 실패
최근 주택 거래를 망치는 가장 큰 원인 중 하나는 바로 바이어의 주택 대출이 거절되거나 제때에 나오지 않아서 이다. 바이어는 물론 중개인들 사이에서도 주택 대출의 어려움이 주택 거래를 깨뜨리는 ‘주범’으로 흔히 지적된다.
많은 바이어들이 나름대로 융자 사전승인 과정을 거쳐 주택 구매 계약을 체결했음에도 대출이 막혀 주택 거래를 포기하는 경험을 하고 있다.

주 택 대출이 거절되는 이유는 여러 가지다. 서브프라임 사태 이후 한층 더 까다로워진 은행 측의 대출심사 조건이 우선 첫 번째 원인으로 지목된다. 은행 측이 대출심사 때 요구하는 서류의 양이 부쩍 늘었을 뿐만 아니라 대출심사 기준에 미달하는 바이어도 전보다 많아졌기 때문이다.

불안한 경제 사정 탓에 주택 대출 신청 후 실직사태를 맞으면서 주택 대출은커녕 구입 자체를 포기해야 하는 경우도 흔해졌다. 주택 거래 도중 크레딧 점수에 조그만 변화가 발생해도 은행 측으로부터 주택 대출 거절 소식을 접하게 된다. 이밖에도 대출 은행의 주택 대출 심사 지연에 따른 주택 거래 파기도 최근 부쩍 늘고 있다.
주택 대출이 거절됐다는 소식을 접했을 때 바이어와 셀러 양측 모두가 거래를 쉽게 포기하려는 마음을 가져서는 안 된다. 인내심을 가지고 은행 측 융자 담당자 또는 융자 중개인과 지속적으로 연락을 취하며 대안을 찾도록 해야 한다.

뉴튼소재 Wellsfargo 수석 오피서는 “주택 대출 실패를 맛본 바이어는 재신청에 큰 기대를 걸지 않고 아예 주택 거래를 포기하려는 자세를 갖는 경우가 많다”며 “하지만 은행 측의 적절한 지침을 따르다보면 결국 주택 대출을 받아 주택 거래를 성공적으로 마무리하는 사례도 많다”고 말했다.

■ 숏세일 승인 지연
숏세일 승인 지연으로 인한 주택 거래 파기도 주택시장 침체 후 급증한 현상 중 하나다. 주택 시세가 급락해 주택 담보 대출액에 미치지 못하는 금액에 주택을 처분하는 거래가 바로 숏세일 거래다.
이 같은 이유로 주택 매매 금액 등 각종 거래 조건을 승인할 수 있는 권한은 은행 측에 넘어간다. 은행 측의 숏세일 승인 기간이 지연되면서 결국 주택 거래가 파기되는 경우도 늘고 있다. 특히 주택 담보 대출이 2건 이상인 경우 숏세일 승인을 받는 일이 더욱 까다롭기 때문에 주택 거래가 파기되는 사례가 많다. 이 경우 셀러와 바이어의 인내심은 물론 협동심이 무엇보다 요구된다. 숏세일 승인이 지연되는 이유로는 은행 자체적으로 처리가 늦어지는 경우가 많다.

바이어 측은 셀러 측이 진행하는 숏세일 절차에 인내심을 갖고 최대한 협조하는 자세가 필요하다. 셀러의 경우 은행 측과 지속적으로 연락을 취하며 진행상황을 파악하고 이를 바이어 측에 알려 거래가 중도에 파기되는 불상사를 막도록 한다.
전문가들에 따르면 바이어나 셀러 측이 거래를 포기하지 않으면 숏세일이라도 결국 거래를 성공적으로 마무리 짓는 사례가 많다.

■ 낮은 감정가
최근 들어 부쩍 늘어난 주택 거래 파기 이유가 바로 ‘낮은 감정가’다. 낮은 감정가는 서브프라임 사태 이후 은행 측이 대출 조건을 강화하면서 나타난 현상이다.
감 정가가 셀러와 바이어간의 당초 거래 체결 금액보다 낮은 금액으로 나올 경우 우선 바이어의 주택 대출에 제동이 걸리게 된다. 주택 대출이 필요 없는 현금 거래라고 해도 바이어는 거래 금액을 다시 한 번 생각하게 되므로 주택 거래의 난항은 이때부터 시작된다.

감 정가가 낮게 나왔을 때 셀러가 우선 취할 수 있는 방법은 주택 감정을 주관한 업체에 감정가 조정을 요청하는 것이다. 만약 이 방법이 실패할 경우 2차, 3차 감정을 시도해 감정가를 거래 금액에 최대한 근접시켜 바이어 설득에 나선다. 그래도 감정가가 낮게 나온다면 셀러는 거래 금액을 인하시켜서라도 주택 거래를 마칠 수밖에 없다. 결국 주택 매매로 인한 셀러의 이익이 줄어들게 되는 것이다.

■ 주택 수리 관련 분쟁
주택 수리를 둘러싼 셀러와 바이어간의 분쟁도 주택 거래 때 흔히 목격되는 일이다. 수리를 둘러싼 분쟁은 감정싸움으로 번지기 쉬운 민감한 사항이다. 적절히 대처하지 못하면 바로 주택 거래가 깨지게 되므로 바이어, 셀러 양측 모두 주의해야 한다.
특히 첫 주택 구입자의 경우 인스펙션 보고서에 기재된 결함 사항을 보고 쉽게 실망하거나 걱정하는 경우가 많다.

이같은 바이어들은 결함이 없는 완벽한 주택을 사고 싶은 마음에 셀러 측에 무리한 수리나 수리비용을 요청하게 되는데 주택 거래를 파국으로 몰고 가기 쉬운 적절치 못한 행위다.
인 스펙션 보고서에 적힌 여러 결함 사항들의 내용을 자세히 이해하고 예상 수리비용도 알아본다. 이같은 과정을 통해 당초 우려했던 것만큼 문제가 심각하지 않다고 판단되면 주택거래를 마무리 짓는데 도움이 된다. 우선 셀러와 바이어가 동의하는 주택 수리 전문인으로부터 인스펙션 보고서 검토를 의뢰한 뒤 예상 수리비용 견적을 요청한다.
전문가들에 따르면 대부분의 경우 수리비용이 예상보다 적게 나와 바이어와 셀러간 수리비용 금액 합의가 의외로 쉽게 끝나는 경우가 많다.

■ 부실 차압
최 근 불거진 부실 차압 사태로 인한 주택 거래 파기 사례도 늘고 있다. 이같은 사례는 주로 차압 매물 거래 때 흔히 발생하는데 소유권 정리가 완료되지 않는 채 차압 매물이 주택시장에 나오는 것이 주원인이다. 차압 매물 구매 계약을 체결한 뒤 실시되는 소유권 조사에서 전 소유주와 현 소유주 사이에 소유권 간격이 발생하는 경우 이같은 오류를 정정하기 전에는 주택 거래가 완료될 수 없기 때문이다.
내 경험에는 “현금 구매 거래였음에도 불구하고 타이틀 상의 오류가 발견돼 거래가 무려 4개월까지 지연된 바 있다” 내 경험담처럼 타이틀 상의 오류 인한 주택 거래 지연 역시 바이어의 인내심이 요구되는 사례다.


백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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