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융자 재조정 신청요령
보스톤코리아  2012-06-04, 14:14:33   
세계적인 불경기가 장기화되고, 더불어 부동산을 비롯하여 미국의 모든 경기도 침체되어 많은 사람들이 힘들어 지면서 주위의 사람들 중에도 점점 더 조급해 하는 경향이 많이 있다.

그러나 어려운때 일수록 이 난관을 꼭 극복해 나아가겠다는 보다 더 강한 의지와 의욕을 가지고, 지속적인 노력을 계속하면 반드시 좋은 결과를 얻을수 있다고 생각한다.

많은 주택 소유주들, 특히 2005년도에 주택을 구입하신 소유주들은 그동안 떨어진 주택가격은 물론, 이자율도 낮아져서 심리적으로나 물질적으로나 여러가지로 예전보다 많은 부담을 가지고 페이먼트의 어려움을 겪고있다.

늦게나마 정부에서 주택소유주들의 그러한 어려움을 조금이나마 덜어주고 주택을 차압의 위기에서 구제해 주기 위한 노력의 일환으로 모기지 조정신청을 받기시작했으며 은행들도 정부의 정책에 발맞추어 소위 깡통주택 소유주들에 대한 구제작업에 노력을 기울이고 있다.

그런데 막상 현장에서는 이 과정이 매우 까다롭고 복잡하여 그 모든 과정을 헤쳐 나아가 실제로 이 혜택을 받는사람들이 그리 많지 않아 보이고, 혜택 자체도 그동안 들인 노력과 공에 비해서 그리 많지 않은 느낌도 있다.

그러나 물에 빠진 사람이 지프라기라도 잡을것 만큼, 그 집을 꼭 지키고자 하는 마음이 간절하고 급박한 사람들에게는 그나마 큰 도움이 되고, 또 없는것 보다는 있는 것이 나은 것도 사실이다.

그리고 주택 소유주들에게, 특히 2005년도 경이나 그 이후라도 현재보다 높은 이자율로 융자를 받은 많은 주택 소유주들에게 현재의 낮은 이자율은 매우 매력적이고, 어떻게 해서든지 이 낮은 이자의 혜택을 조금이라도 함께 나누어 받고 싶은 욕망이나 충동이 생기는 것은 당연한 이치이다.

정부나 은행도 주택 소유주들의 이러한 의도를 잘 파악하고 그들의 현 재정상태를 합리적으로 검증하여 과연 이 주택의 소유주가 이러한 혜택을 받았을 경우 실질적으로 그것이 그 사람이 그 주택을 계속적으로 소유하고 유지해 나아갈 수 있는 능력이나 가능성이 있는지에 많은 주안점을 두고 융자 재조정의 과정을 진행해 나가는 것 같다.

그러므로 그 과정이 모기지 재조정 신청자에게는 매우 까다롭고 복잡하며 많은 인내와 끈기 그리고 노력이 요구되는, 어찌보면 단련의 시간이기도 하다. 지난 2년치의 세금보고 서류나 또는 지난 3개월간의 사업체나 개인의 수입과 지출을 알려주는 손익계산서를 비롯한 여러가지 많은 서류들 중, 필자가 생각하기에 가장 중요하고 잘 작성해야 할 서류는 바로 본인의 현재정상황을 설명하는 Hardship Letter(신상 설명서)이다.

거기에 현재 자신이 처해 있는 경제적 상황과 어려움을 잘 설명하고 그리고 "은행이 조금만 힘을 보태 주면 감사하게 이 어려움을 잘 헤쳐 나아갈 수 있겠다"는 본인의 각오까지 일목요연하고 간결하게 그리고 감동적으로 잘 적어서 보내면 우선 큰 점수를 안고 들어가게 된다.

이왕이면 "본인이 과거에 경제적으로 어려웠을 적에 은행으로부터 이러이러한 경제적인 도움을 받아 어려움을 극복한 적이 있었다"는 지난날의 경험담을 감사한 마음으로 간단하게 곁들여 적으면 더욱 더 좋을 것이다.
그러나 은행이 지금 안 도와 주면 차압할 수 밖에 없다는 투로, 당장이라도 망할것 처럼 너무 자신을 처량하게 표현하면 은행의 속성상 그러한 신청자는 될 수 있는대로 기피하려 할 것이다.

많은 대출기관이 그렇듯이 은행이란 원래 고객에게 해가 쬘 적에는 우산을 마구 권하면서, 막상 비가 오게 되면 주었던 우산조차도 거두어 가려고 하는 속성이 많다.

길고 지루한 융자 조정 신청기간 중, 많은 주택 소유주가 가장 유혹에 빠지기 쉬운 한가지 함정이 있는데, 그것은 바로 자신의 어려운 현재입장을 은행에 보다 더 강하게 어필하려고 모기지 페이먼트를 의도적으로 내지 않는 행위이다.
그런데 이것은 결코 도움이 되지 않는다.

그러다가 그것이 누적되면 자칫 숏-세일로 넘어가면서 본인이 의도한 주택유지와는 정반대의 상황이 되기가 십상이다.

정 힘들면 은행에 이야기하여 일부만이라도 매달 꼬박꼬박 보내면서 융자조정을 독촉하는 것이 더 효과적이다.

간혹 본인이 이러한 복잡한 과정을 집행하기에 어려움을 느끼거나 귀찮다는 생각으로 외부 대행인을 고용하여 신청하는 경우가 있는 모양인데, 자칫 시간과 경비만 낭비 할 뿐만 아니라 주택을 잃게되는 경우도 생길수 있으므로, 될 수 있는대로 본인이 직접 신청하는 것이 은행에 훨씬 더 큰 감동과 공감을 불러 일으킬 것이다.


백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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