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렌트 콘트롤과 아파트 투자
보스톤코리아  2012-06-18, 13:59:52   
렌트 콘트롤이라고 하는 것은 주거용 부동산을 임대 할 때에 임대료 인상을 법으로 통제하는 것을 의미한다. 특별히 아파트의 가격을 결정하는데 크게 영향을 주는 것 중의 하나가 아파트의 수입을 좌우하는 렌트 수입이다. 같은 규모의 아파트라 할지라도 아파트에서 나오는 수입이 많으면 적게 나오는 아파트보다 그 가격이 높게 산정 되어져도 그 타당성을 인정 할 수 있기 때문에 할 수만 있다면 임대료를 인상하려는 것이 건물주의 입장인 것이다.

그러함으로 그 인상하는 정도를 법으로 규제하는 것이 서민 생활을 보호하는 것으로 여겨져서 생긴 법이다. 이러한 법이 임대자 입장에서는 이로운 것이지만 임대 주 입장에서는 투자 수익에 걸림돌이 된다. 이에 따라 아파트를 신축하겠다는 의도를 낮추는 결과를 초래하게 되어 도시가 점점 퇴색하는 부작용을 가져오게 되는 것이다.

서브프라임을 거져오기 몇년 전만 하여도 부동산 가격이 상승하자, 오래 된 건물들도 페인트로 단장을 하는데 인색하지 않아서 많은 건물들이 새로워 지는 모습을 보아 왔고 또 콘도미니움이나 신축 아파트를 건축하는 장면을 여러 곳에서 볼 수 있었다. 그러나 가격이 하락하면 투자가들의 관심도 하락하여서 신축하기를 주저하게 되고 점차로 도시가 새로워 지는 모습도 살아지게 되는 것이다.

렌트 콘트롤 법으로 서민 생활도 돕고 건물주들의 투자 관심도 잃지 않게 하기 위하여 신축 아파트나 고급 아파트에 대하여서는 이 법이 적용되지 않는다는 예외 조항을 두게 되었다. 그 기준을 1978년 전에 건축된 아파트는 이 법의 적용을 받게 되었고 그 이후에 신축한 아파트는 이법에 적용을 받지 않도록 한 것이다. 물론 이 법이 도시마다 차이가 있어서 이 법이 모든 도시에 적용이 되는 것은 아니며 우리 교민이 많이 살고 계신 Allston를 중심으로 적용이 되는 것이다. 신축 아파트에는 이 법이 적용되지 않게 됨으로 새로 아파트를 건축하는 붐이 일어나서 1990년 대에는 한 때 아파트 과잉 공급 현상을 초래하기도 하였다.

아파트 임대료도 수요 공급 원칙이 적용 됨으로 과잉으로 공급이 되면 임대료가 하락하기 마련이어서 새아파트에 새롭게 입주한 임대자는 아주 높은 임대료를 지불하게 되었지만 그 임대자가 아파트를 비우게 되면 전에 적용되든 임대료를 받을 수가 없게 되었다. 이러한 경향의 누적으로 아파트의 임대 수입은 떨어지게 되었고 자연히 임대 수입은 아파트 가격에 영향을 미치게 되어 높은 임대 수입때에 높은 가격으로 구입한 건물주는 렌트 하락으로 월 융자금을 지불하지 못하여 건물을 잃게 되는 경우도 발생하고 또 그렇지 않다 손치더라도 가격이 하락하여 손해를 보는 경우를 초래 하기도 하였다.

이러한 현상은 거의 10년을 주기로 되풀이 되어서 한때 렌트 콘트롤이 적용되지 않는다는 이유가 하나의 광고효과를 가져 올수도 있었지만 임대 마켓의 사정에 따라서는 오히려 높아진 임대료를 유지 못하는 경우에는 임대 수입을 잃게되고 이는 곧 바로 부동산 가격에 영향을 주는 결과를 가져 올수도 있다는 것이다.

많은 고객들이 렌트 콘트롤이 없는 신축 아파트를 매입하기를 원한다. 그러나 1990년 대에는 신축 아파트에 투자하여서 투자수익을 본 고객은 극소수였고 오히려 렌트 콘트롤이 적용 되는 아파트에 투자한 고객들은 임대 수입을 매입 할때보다 항상 높게 유지 할 수가 있어서 투자 수익을 많이 본 사례가 있었다.
주택 가격의 상승은 아파트 임대료의 상승에서부터 출발하였다면 주택가격의 하락이 임대료 하락으로 이어지지 않기를 바라는 바이다.


백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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