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모텔 매상 이렇게 확인 하면 된다
보스톤코리아  2012-11-05, 12:38:18   
불경기로 말미암아 모텔업계에도 지역에 따라서 다소 차이가 있을 수 있겠으나 대부분 수입이 감소 되는 결과을 가져왔었다. 다행스럽게도 점차 다시 회복 되는 기미가 엿보이는 것은 이 업종에 투자하려는 고객 들에게는 다행한 일이 이닐 수 없다. 이미 오래 전 부터 모텔업에 종사하여 왔던 고객을 제외하고는 대부분의 고객들은 모텔에 투자하고 싶은 생각은 있는데도 불구하고 전혀 경험이 없음으로 말미암아 투자하기를 주저 하고 있는 분들이 예상 밖으로 많다는 것을 인지 할 수 있기에 다소나마 도움이 될가하여 투자 현장에서 경험한 바를 토대로 여기에 밝히려 한다.

대부분의 첫 모텔 투자가 들이 모텔 투자에 주저 하고 있는 이유 중에 하나는 모텔에서 발생하는 수입을 어떻게 확인 할 수 있을가 하는 것과 쎌러가 말하는 수입 지출이 과연 정확한 것인가 하는 의문을 배제하지 못하고 있는 경향이 있다. 더 더군다나 모텔의 가격을 결정하는 과정도 모탤의 수입에 따라서 가격이 조정된다면 매입하고자하는 모텔의 매상 확인은 무엇보다도 중요한 것임에는 틀림이 없다. 어느 사업체를 매매 하는 경우라 할지라도 고객들 사이에 불신이 존재하는 현실 속에서 투자에 임하는 투자가 들은 투자 매물에서 발생 하는 수입을 확인및 검토 하는 일에 최선을 다하는 것은 당연하다고 본다.

월 매상 오만 불 하는 그로 서리 마켓 하나을 매매 하는 과정을 예로 들어 보기로 하자. 쎌러가 말하는 수입 지출 내용을 증명하는데 필요한 세무서에 지불된 매상보고서나 국세청에 보고된 세금보고 서류로 이를 확인 할 수 있다면 다행스러운 일이지만 사업체를 운영하고 있는 현실은 실제매상이 이러한 서류로 증명 될 수 없는 경우도 있기 때문에 해당 사업체를 운영하는 실제 상황을 일정기간 함께 참여하는 과정을 통하여 서류로 확인 될 수 없는 실제매상을 확인 시키는 경우가 있기 마련이다. 이것이 사업체가 매매 되는 과정에서 경험 할 수 있는 아주 불편한 절차라고 여겨 진다.

그러나 모텔의 경우는 하루에 24시간씩 한달 동안 그 매상을 카운터에서 확인 한다손 치더라도 계절 별로 매달 매상이 크게 상이하므로 그 매상을 확인 한다는 것이 쉬운 일이 아니다. 위에서 말한 그로 서리 마켓 매상을 확인 하였던 방법이 모텔매상을 확인 하는 방법으로는 그 실효성이 떨어 진다는 점이다. 여기에 경험이 없었던 한 고객이 모텔에 투자 한 실제 예를 들어보기로 한다.

소개한 모텔이 마음에 들어서 매입 하기로 결정 함에 따라 매매 계약서를 작성 하기로 하였다. 보통 사업체 매상을 확인 하는데 소요 되는 기간이 1주 나 2주 동안이 소요 된다면 이 바이어가 매입 하려는 모텔에 대한 매상 확인은 적어도 30일은 소요 되어야 한다고 바이어가 주장 함에 따라서 그 요청을 그대로 받아 들였다.

매상을 확인 하기 위하여 날짜 와 시간을 정 하고 셀러는 바이어에게 모든 서류를 내 놓았다. 이 서류란 모텔 카운터에서 발생 하는 매상을 보여 주는 서류와 셀러가 프랜차이즈에게 보고한 프랜차이즈 로열티로 지불된 서류와 모텔이 위치한 시티에 지불한 룸 택스 지불 내용 그 리고 국세청에 보고된 서류를 의미 하는 것이다.
전혀 경험이 없었던 이 바이어가 매상을 확인 하는데 소요된 시간은 2시간 미만이 소요 되었다. 그 이유는 셀러가 말하는 매상이 셀러의 인컴 텍스, 프랜차이즈 및 시티 룸 텍스 보고 내용과 모두 일치하였기 때문이다. . 매상 확인을 위하여 30일이 필요 하시다던 이 바이어는 단 2시간 만에 스스로 매상을 확인 하는 서류에 서명을 하고 매입 절차를 마친 경우 이다. 오히려 일반 사업체 매상을 확인 하는 것보다 실제 매상을 그대로 보고 하여 온 모텔의 수입 확인은 생각 보다 쉽고 정확한 것이다.

모텔에 대한 운영 내용과 수입현황을 확인할 수 있는 또 다른 방법은 쎌러 아닌 제삼자를 통하여서도 확인 될 수 있다. 이를 스타 레포트 (Star report) 라고 하는데 이 보고서는 매입하려는 지역에 위치한 다른 모텔들과 비교하여 모텔에 대한 입주율이나 일평균 룸 사용료 (ADR) 등을 상세하게 분석하여 발행 되고 있는 보고서이다. 이는 쎌러가 제공하는 서류와는 독립된 보고서 이기 때문에 모텔을 매입하려는 고객은 이 보고 내용을 참고하여 모텔사업을 전망하여 보는 것도 필요하다고 본다.


백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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