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구매계약‘부대비용 분배’ 꼼꼼히 체크-2
보스톤코리아  2013-05-08, 15:56:55   
리스팅 계약서에는 판매가 위임되는 주택의 정확한 주소와 ‘택지 번호’(APN) 등의 주택정보를 기재해야 하며 셀러가 판매의사가 있는 주택항목도 별도로 기재할 수 있다. 대개 주택 건물에 반영구적으로 부착된 시설은 판매항목에 포함되지만 부착되지 않아 쉽게 분리되는 개인재산 품목은 제외되는 것이 일반적이다. 추후 혼동을 막기 위해서 판매항목에 포함되지 않는 시설이나 물품을 기재해 두면 좋다.

리스팅 계약서에서는 주택판매의 대가로 지불되는 중개 수수료 내용도 명시된다. MA 등 대부분의 주에서 수수료율은 법으로 규정해 놓고 있지 않는 대신 셀러와 중개인 간 합의에 의해 결정하도록 되어 있다. MA에서 일반적인 수수료율은 주택 거래가의 5%선이다. 중개 수수료는 이처럼 거래가의 일정 비율로 지불되기도 하고 아예 정확한 금액을 기입해 정할 수도 있다. 수수료는 리스팅 계약기간에 주택 매매가 완료될 경우 지불돼야 하지만 리스팅 기간이 끝난 뒤에도 지불 의무가 남을 수도 있어 주의가 필요하다.

주택이 팔리지 않고 리스팅 기간이 만료됐거나 중도에 취소됐을 경우 이 기간에 오퍼를 제출한 바이어, 또는 에이전트가 대동해 직접 집을 보고 간 바이어가 있는 경우다. 만료 또는 계약 취소 후 60일 내에 리스팅 에이전트가 해당 바이어 리스트를 서면으로 제출하면 셀러는 양측이 합의한 기간(대개 90~365일) 동안 해당 바이어와 주택구매 계약을 맺을 수 없다. 만약 바이어와 주택 합의된 기간에 매매가 이뤄지면 셀러는 기존의 리스팅 에이전트에게 당초 약속된 수수료 금액을 지불해야 하는데 일종의 셀러의 ‘뒷거래’를 방지하기 위한 조항으로 볼 수 있다.

시리즈 ‘주택 계약서류 알고 서명하자’
■ ‘주택구매 계약서’ (Residential Purchase and Sales Agreement)
아마도 요즘 가장 활발히 작성되고 있는 계약서 중 하나가 바로 주택구매 계약서일 것이다. 집을 사려는 바이어가 급증하면서 바로 이 주택구매 계약서의 필요성이 늘어났기 때문이다. 주택구매 계약서는 주택을 구입하려는 셀러 측에서 작성하는 계약서로 바이어 측의 검토를 거쳐 수락되면 계약서의 구매 조건대로 주택거래 절차가 진행된다. 계약서는 총 6-10페이지로 구성된다.

계약서의 첫 부분을 장식하는 내용은 셀러가 가장 먼저 검토를 원하는 구매가격과 에스크로 기간 등이다. 이와 함께 오퍼를 제출하는 바이어의 성명과 리스팅 주소 등이 계약서의 가장 첫 부분에 기재된다. 이어 부동산 에이전트 사항, 거래대금 지불방식, 주택거래 비용 분배방식, 입주 일정, 셀러의 건물정보 공개 의무 및 일정, 바이어의 건물상태 및 관련서류 점검 일정 등이 자세히 기입된다.

거래대금 지불란에는 바이어가 오퍼 제출과 함께 제시하는 계약금 금액, 모기지 대출 금액, 다운페이먼트 금액 등의 내용을 상세히 적어야 한다. 모기지 대출이 필요한 경우 일정 기간 내에 모기지 대출을 받아야 한다는 조건이 함께 기재된다. 양측이 합의한 기간 내에 모기지 대출 승인 여부가 결정되지 않을 경우 바이어는 주택거래를 취소하거나 셀러 측에 기간 연장 요청 등의 절차를 밟는 것이 일반적이다. 모기지 대출과 함께 진행되는 것이 주택감정 절차로 역시 양측이 합의한 기간 내에 주택감정을 실시해 감정가 결과에 따라 바이어 측은 주택거래 지속 여부를 결정해 셀러 측에 통보해야 한다.

주택거래 부대비용 분배에 대한 내용도 민감한 부분으로 주택시장 상황에 따라 추세에 맞게 계약서를 작성하는 것이 중요하다. 주택거래 비용으로는 클로징 비용, 각종 주택상태 점검 비용, 보고서 발급 비용, 타이틀 보험 비용, 주택 거래세 비용 등이 있다. 비용 분배는 셀러와 바이어 양측의 합의에 의해 얼마든지 조정이 가능하다. 불과 1~2년 전 ‘바이어스 마켓’ 시기에는 바이어 측이 셀러 측에 클로징 비용의 일부 부담을 요구하는 경우가 많았으나 이제는 양측이 절반씩 또는 각자 비용을 각자 지불하는 것이 일반적이다.
반면 주택의 전반적인 상태를 점검하는 인스펙션 보고서 비용은 바이어가 부담한다. 


백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com & 
newstarrealty.com


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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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