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부동산 변호사들이 하는 업무(1)
보스톤코리아  2014-12-08, 11:48:27   
매매 과정의 상식
부동산과 사업체 매매과정에서 부동산 전문 변호사가 절대적으로 필요하다는 것을 이미 수 차례 언급했다. 매매 과정에서 많은 법적 문서와 기술적인 문제들을 해결해야 하므로 매매 당사자만으로는 원만한 거래가 힘들다. 그러므로 거래 종결을 위한 기술적인 능력과 공신력이 있는 부동산 전문 변호사가 필요한 것이다.  

(내가 부동산 변호사라는 단어를 쓰는 이유는 변호사(Massachusetts 라이센스를 가지고 있는)면 누구든 Massachusetts 에서는 부동산업무를 봐줄 수 있지만 부동산 업무만 보아주는 전문 변호사여야만 한다.
부동산 전문 변호사가 하는 업무는 대략과 다음과 같다.

1. 전문 부동산변호사들은 법적 소유권 증서와 담보설정서, 매매대금을 관리하고 거래 당사자 간 계약조건이 충족되었을 때 매입자에게 소유권 양도증서를 전달하고 판매자에게는 판매대금을 지불하는 업무를 수행한다. 

2. 일단 변호사가 승인한 P&S(Purchase and Sales Agreement)이 사인 되면 해당 부동산에 대한 담보열람 조사를 타이틀 보험회사(title insurance company)에 의뢰하게 된다. 타이틀 보험회사에서는 부동산에 있었던 소유권의 양도, 이전, 담보설정, 법적 문제, 세금관계, 카운티 등기소에 등기된 모든 제반사항의 기록을 발췌해 작성한 보고서를 변호사 사무실에 보내는데 이 보고서를 기초 소유권 조사서 또는 등기열람서(preliminary title report)라고 하며 또는 ‘prelim’이라고도 한다.

3. 등기열람서를 부동산 매입자나 은행에 보내서 서류를 검토하도록 한다.

4. 부동산 융자를 신청할 때 계약 때 사인했다는 P&S (Purchase and Sales Agreement)를 은행이나 금융기관에 보내야만 융자 수속이 시작된다.

5. 부동산 판매자와 매입자의 신상명세서(statement of information)를 에스크로 회사가 접수해 title company로 보내면 그 회사에서는 개인 신상명세서를 기준으로 담보권과 역대 부동산에 대한 계보를 조사한 다음 등기열람서를 작성하게 된다.

6. 전문 부동산 변호사 오피서는 매매에 관계되는 은행, 부동산 브로커, 소유권 보험회사, 판매자, 매입자와 수시로 진행과정을 점검하고 연락을 취하게 된다.

7. 전문 부동산 변호사 회사는 판매자가 부동산을 담보로 잡고 융자 받았던 부채를 결재하겠다는 청구서를 금융기관 및 저당권자로부터 받아 매매가 종결될 때 타이틀 회사를 통해 이를 청산하게 된다.

8. 전문 부동산 변호사는 매입자의 금융대출 결재가 나면 융자서류를 신청한다. 융자서류가 전문 부동산 변호사 회사에 도착하면 담당자는 차주(borrower)에게 연락, 융자서류에 서명하도록 한다.

전문 부동산 변호사 오피서는 서명된 융자서류와 공증된 신탁 저당 증서(deed of trust) 사본과 함께 금융기관에서 필수적으로 요구되는 화재보험 증서를 은행에 전달하면 서명된 융자서류를 검토한 후에 이상이 없는 경우, 최종적으로 융자금을 내주게 된다. 원본 신탁저당증서는 변호사 사무실에서 타이틀 회사로 직접 보내 카운티 등기소에 등기하도록 한다.

은행 측은 융자대금을 직접 타이틀 회사로 보내며 매매가 종결할 때 타이틀 회사는 판매자가 가지고 있는 모든 채무와 소유권 보험회사의 소유권 보증 보험료를 공제한 후 남는 잔금을 변호사 사무실로 보내오게 된다.

9. 매매가 끝날 무렵 부동산을 매입하는데 필요한 자금, 융자비용, 화재 보험료, 클로징 경비 등을 계산한 다음 매입자로부터 필요한 구입대금을 보증수표(cashiers’ check) 또는 전자 송금을 받아 매매 종결을 준비하게 된다. 

10. 전문 부동산 변호사 사무실에서는 부동산 판매자로부터 공증된 양도증서(grant deed)를 받아 둔다.
(다음 호에 계속)

백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
Cell 617-921-6979, 978-239-0141
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com & newstarrealty.com


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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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