감정이란 특정한 날짜에 특정 재산의 가치에 대한 의견을 제시하는 것을 뜻한다.  따라서 감정가를 제시할 때는 반드시 감정 일자가 있어야 효력이 있다.  가격이 결정되기 위해서는 원하는 물건이 있어야 하고 그 물건을 사고자 하는 바이어가 있어야 한다.  흔히 가격 결정의 4가지 요소로 사고자 하는 수요(demand), 이용 가치(utility), 희소성(scarcity), 양도 가능성 (transferability)이 있어야 한다.

감정 절차와 자료 수집
감정하고자 하는 부동산, 즉 매물을 Subject Property 혹은 PIQ(Property In Question)라고 하며 비슷한 시기에 팔린 대비되는 부동산을 Compare Property 또는 줄여서 Compares 또는 Coms라고 한다.
부동산을 감정하기 위해서는 다음에 제시하는 자료들을 가능한 많이 수집 하는 것이 좋다.

지역: 주택 소재지가 어느 타운인가.
이웃: 어떤 계층의 사람들의 살고 있는가, 주민의 분포 비율에 따라 집 가격이 많이 달라진다.  부촌과 빈촌 사이에도 변수가 많음은 물론이다.
위치(Location): 감정하고자 하는 집이 동네의 어디에 위치해 있는가.  남향과 북향, 높은 곳과 낮은 곳, 상가 근접 여부 등을 알아 본다.

도로: 도로의 위치도 중요하다.  집이 도로를 중심으로 어느쪽에 있는가.  막힌 골목길 안에 있는 컬데색(Cul-de-sac)은 조용하고 땅이 대체적으로 넒게 나와 있어 인기가 높다.  반면 길이 교차해 시끄러운 인터섹션 지역은 감정가가 약간 떨어진다.

대지의 특성: 모양과 크기, 경사도, 배수구, 흙은 어떤 상태인가.  대지의 모양은 잘생긴 직사각형을 높이 치고 집에 경사도가 있으면 전망이 좋은 장점이 있다.  흙이 진흙류인 경우에는 하수구가 막히는 경우가 있다.

전망: 전망은 있으며, 햇볕은 잘 드는가.  집의 방향은 남서쪽을 최고로 치고, 북동쪽에는 점수를 안 주는 경향이 있다.  또 집의 위치가 약간 불규칙 하면 전망이 좋아져 집값이 올라간다.

부대 시설: 부대 시설은 있으며 값어치는 얼마인가.  풀장이나 게스트 하우스의 가격은 사는 사람의 취향에 따라 달라진다.  정원 가꾸기를 좋아하는 사람은 수영장이나 뒷채를 아예 밀어버리기도 한다.

건축 재료: 건축 재료는 무엇이며 기반은 튼튼한지, 그리고 지어진 연도는 언제인가가 반영된다.

감정의 방법 - 시장 비교 방식
부동산 감정 방법에는 3가지가 있는데 주택 감정에는 대부분 시장 비교 방식을 이용한다.  말 그대로 주변 시세를 매물과 비교하여 가감을 함으로써 감정가를 결정하는 방법이다.  아래에 제시하는 수치는 감정사들이 많이 사용하는 일반적인 기준이다.
◆  같은 지역 내의 가능한 가까운 지역에서 최근 6개월간 방과 화장실 숫자가 비슷하고 건평은 그리 차이가 나지 않는 범위 내에서 3-5건을 뽑는다.  최근 6개월 내에 거래되지 않았다면 9개월 또는 1년으로 기간을 늘려 나가는 수밖에 없다.

◆  최근 팔리거나 매물로 나온 부동산의 가격을 참고하는 것도 아주 중요하다.  왜냐하면 과거의 매매 가격이 현재 매매가보다 낮은 것이 일반적이기 때문이다.

◆ 방 한개는 5천 달러, 화장실은 3천 달러 식으로 조정을 한다.  예를 들어 비슷한 집의 가격이 30만달러인데 방 갯수가 하나가 적다면 5천달러를 뺀 29만 5천달러가 근접한 감정가가 될 수 있다.

◆ 건평은 스퀘어피트당 일정 액수를 조정한다.  실내 공간이 아닌 차고나 게스트룸 등은 통상 따로 가감한다.  물론 집의 위치, 연령 등에 따라 차이가 많이 난다.

◆ 전망은 대개 숲이나 물을 끼고 있느냐에 따라 일정액을 조정한다.

◆ 대지 역시 스퀘어피트당 일정액을 조정한다.

◆ 실내 상태, 건축년도, 외부 상태 등을 감안하여 가격을 조정한다.






백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max England, Re/Max Platinum Club, Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International.

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