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증여받은 부동산은 5년내에 못 파나요?
양도소득세 (10)
보스톤코리아  2017-12-11, 11:27:16   
김한국씨는 2년전 한국의 부(父)로부터 한국에 있는 상가를 증여받았습니다. 이 상가를 팔려고 하는데, 증여받은 날로부터 5년내에는 증여받은 자산을 팔 수 없다는 이야기를 들었습니다.  증여받은 날로부터 5년내에는 정말로 못 파나요? 

'가족으로부터 증여받은 자산을 5년내에 팔면 안된다'는 이야기를 들어보셨는지요? 이번주는 이에 대한 이야기 입니다.

먼저 이 이야기에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이 내용은 ‘증여받은 자산은 5년내에 못판다 또는 팔 수 없다’라는 것이 아니라 ‘5년내에 팔면 세금계산할 때 특별조항을 적용한다’는 내용입니다. 즉, 특수관계자에게 증여한 후 양도하는 방법을 통해 세금을 줄이려는 의도를 방지하기 위해 세금계산시 특별규정을 적용한다는 것이지 사유재산의 재산권행사를 제한하겠다는 것은 아닙니다.

따라서 증여받은 자산을 5년내에 팔아야만 하는 상황이 아니라면, 증여받은 날로부터 5년내에 팔 경우와 5년이 지나서 팔 경우의 세금효과를 분석할 필요가 있습니다. 
이와 관련된 규정에는 아래와 같이 두 가지가 있는데, 이는 비거주자에게도 적용됩니다. 
첫째: 배우자 또는 직계존비속에 대한 이월과세(소득세법 제97조의 2), 
둘째: 특수관계자간의 부당행위계산부인(소득세법 제 101조). 

1. 배우자 또는 직계존비속에 대한 이월과세  
이는 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등(토지, 건물 및 회원권·시설물 이용권)을 증여받은 날로부터 5년이내에 양도하면, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액을 증여자인 배우자 또는 직계존비속의 당초 취득 당시가액으로 한다는 내용입니다.  다만, 이 규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이 규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
예를 들어, 위 김한국씨가 부(父)로부터 아래의 상가를 증여받아 이를 증여일로부터 2년만에 양도했다고 가정해 봅니다. 

- 양도가액 :10억원
- 증여당시의 시가 :8억원
- 납부한 증여세 : 1억 8천만원
- 부(父)의 당초 취득가액 : 3억원 

그러면 김한국씨의 양도차익 계산시 공제할 취득가액은 김한국씨의 취득가액인 8억원이 아니라 부(父)의 당초 취득가액인 3억원입니다. 이렇게 되면 김한국씨는 본인이 소유한 기간의 가치증식분 뿐만 아니라 부(父)가 소유한 기간의 가치증가분에 대해서도 양도소득세를 내야 합니다. 
이때 김한국씨가 이미 납부한 증여세 1억 8천만원은 양도차익계산시 비용으로 인정해 줍니다.

그 결과 김한국씨의 양도차익은 양도가액 10억원에서 부(父)의 당초취득가액인 3억원과 김한국씨가 부담한 증여세 1억8천만원을 뺀 5억2천만원이 계산됩니다. 결국 김한국씨는 상가의 증여및 양도거래와 관련하여 8억원에 대한 증여세와 5억 2천만원에 대한 양도소득세를 내게 됩니다. 

2. 특수관계자간 부당행위부인계산 부인
두 번째 규정은 부당행위계산부인 규정인데, 이는 특수관계자를 거래 중간에 끼워넣어 양도소득세를 회피하는 것을 막기 위한 규정입니다. 
이는 특수관계인(6촌이내의 혈족, 4촌이내의 인척 등)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 타인에게 양도한 경우에 적용됩니다. 다만, 앞의 1. 배우자 및 직계존비속에 대한 이월과세 규정이 적용되는 경우에는  적용되지 않습니다.

이 규정은 아래 ①증여받은 자를 기준으로 한 세금이 아래② 증여자를 기준으로 한 세금보다 적은 경우에 적용되며, 이경우 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보아 증여자에게 양도소득세를 부과합니다. 그러나 이 경우에도 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 이 규정을 적용하지 않습니다.

① 증여받은 자의 증여세(산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액)와 양도소득세(산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액)를 합한 세액
② 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세액

만약, 이 규정에 의해 증여자에게 직접 양도소득세가 부과되면 수증자에게 증여세는 부과되지 않습니다. 
예를 들어 위 김한국씨가 부(父)가 아닌 형으로부터 부동산을 증여받았다고 가정해 봅니다. 그러면 특수관계자간 부당행위계산부인 규정이 적용되어 아래의김한국씨의 세금①이 형의 세금②보다 적은 경우 형이 세금을 냅니다. (물론 부동산의 양도에서 발생한 소득이 김한국씨 본인에게 실질적으로 귀속된다면 이 규정이 적용되지 않음).

① 김한국씨가 낸 수증자산 8억원에 대한 증여세와 그 자산의 양도에서 발생한 양도차익 2억원에 대한 양도소득세
② 형이 직접 양도한 것으로 보아 형의 양도차익 7억원(=10억원-3억원)에 대한 양도소득세


이명원 

한국공인회계사/미국공인회계사
(미국)MW LEE, CPA P.C.대표
(한국)호연회계법인 국제조세본부장
Boston Tel. 617-455-8073   Fax. 617-249-2088
Seoul Tel. 013-0533-9910 
mwl@mwleecpa.com 또는 mwlee@kicpa.or.kr


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이명원 칼럼니스트    기사 더보기
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