부동산 투자 2
보스톤코리아  2007-07-31, 02:12:26 
조직적 관리가 핵심
부동산을 구입할 때는 반드시 부동산 관리비를 파악해야 한다.  일반적으로 부동산 관리비는 매입할 때 부동산 중개인이나 파는 사람이 제시하는데 이 때 항목과 계수가 모두 열거되었는지, 그 내용이 충실한지, 지출금액이 적정 수준인지 등을 판단해야 한다.
부동산 관련 재산세는 지방정부의 세무 당국에 확인해야 하고 보험료도 현재 보험내용을 받아 부과액이 합당한지, 또는 부동산 종류에 따라 수해 보험 등 특수 보험이 누락됐는지를 확인한다.
주택이나 상용건물의 경우에는 전기, 난방, 상수도, 하수도, 그리고 쓰레기 수거료 등이 모두 정확히 산정됐는지도 확인해야 하고 승강기가 보일러, 조경 등과 같이 전문가의 손길이 필요한 분야의 유지보수 계약 내용과 비용도 파악해야 한다.  부동산을 잘 관리하면 팔 때 가격을 높게 받을 수 있기 때문에 가능한 철저히 관리하는 것이 바람직하다.
부동산을 스스로 관리하는 것이 어렵다면 총 임대수입의 일정 비율을 주고 전문적인 관리회사에 맡기거나 관리인을 고용할 수 있다.  아직은 전문적인 한인 부동산 관리 회사가 제대로 발전하지 않앗기 때문에 관리인을 고용하게 되는 경우가 많은데 일단 관리인을 통해 부동산을 관리하게 되면 유리한 점이 많다.

부동산별로 투자 조건 감안해야
단기적인 임대수입을 고려한다면 아파트가 투자용으로 적당하나 자본이 많지 않고 장기적인 투자수익을 노리려면 4세대 이하의 아파트나 단독주택, 타운하우스, 콘도 등을 매입하는 것이 바람직하다.  전문가들은 투자할 때 반드시 주택, 아파트, 상용건물, 토지 등 각 부동산의 특성별로 철저한 점검이 필요하다고 조언한다.  예를 들어 주택에 투자힐 때는 다음 사항을 고려해야 한다.
첫째, 임대수입은 모게지 상환과 관리비 지출을 고려했을 때 구입 후 5-7년간은 기초비용으로 지출된다는 것을 염두에 둬야 한다.  또 임대용으로 주택을 구입할 때는 이자율이 높게 적용되고 콘도 및 타운하우스를 구입하면 비교적 낮은 이자율을 적용받을 수 있다.
둘째, 투자자본 회수를 극대화하기 위해 거주용 주택과는 다소 다른 시각으로 주택을 고른다.  학군이 우수하고 지역 환경이 좋은 지역을 선정하되 가격은 가장 싼 주택을 고르는 것이 현명한 방법이다.
셋째, 세금 공제 혜택을 최대한 살린다.  투자용 주택의 유틸리티 및 수리비용, 재산세, 모게지 상환금의 이자분, 관리 유지비 및 콘도미니엄 어소시에이션 비용 등은 세금 납부시 공제 혜택을 받는다.
건물에 투자할 때는 주변에 새로운 대형 상가가 들어서는 등 여건 변화에 민감하기 때문에 유의해야 하고 주변 지역의 개발 계획도 살펴야 한다.  그러나 대형 상가가 들어서면 건물값이나 임대료가 많이 뛸 수도 있다.  또 해당 지역의 인구밀도, 통행량(자동차나 도보 인구수), 대중교통(전철, 버스 등) 등을 따져 봐야 한다.  건물의 보존 상태와 관리 내용등도 꼼꼼히 확인해야 한다.
상용건물의 경우 월 임대수입이 모게지와 유지비(부동산세, 유틸리티, 보험료 등) 등 지출의 1.2-1.5배 정도 되면 매우 성공적인 투자라고 할 수 있다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.

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