레버리지 투자 기법

미국 부동산 투자가들이 사용하는 투자 기법 중 가장 기본적인 것이 레버리지(leverage: 지렛대 효과)다.  이것은 경제와 금융 분야에서 '차입자본 이용' 등으로 불리는데 쉽게 이야기하면 "남의 돈을 이용, 투자의 최대 수익을 올리는 것" 이다.
예를 들어 10만달러를 갖고 부동산 투자를 시작한다고 하자.  10만달러로 10만달러짜리 임대용 매물을 구입해서 한해 임대료로 1만달러를 벌었으면 투자금 대비 10%의 투자수익을 올린 것이다.  그러나 이런 경우에는 레버리지 투자 효과를 봤다고 하지 않는다.  그러나 2만 5천 달러를 갖고 금융회사로 부터 이자율이 5%인 7만 5천 달러 모게지를 얻어 10만 달러 짜리 매물을 구입 했다고 하자.  한해 모게지 이자를 납부한후 6천 250달러의 임대수입을 올렸다고 하면 투자금 대비 투자 수익률은 25%가 된다.  또 10만 달러를 갖고 이를 4등분해서 10만달러짜리 매물 4개가 된다.  또 10만 달러를 갖고 이를 4등분해서 10만달러짜리 매물 4개를 구입해서 각각 6천 250달러의 임대 수입을 올렸다고 하자.  이 경우에는 10만달러를 투자해 총 2만 5천 달러의 임대 수입을 올렸기 때문에 투자 수익률은 25%다.  같은 10만 달러를 갖고 어떤 투자자는 1만달러의 수익을 올렸는데 어떤 투자자는 레버리지 투자 기법을 이용해 그 2배반의 수익을 올리면서 총 2만 5천 달러의 부동산 투자 포드폴리오를 구성할 수 있게 된 것이다.
특히 이것은 3년, 5년, 10년 단위로 계산하면 부동산 투자의 수익내용은 적게는 몇배에서 많게는 몇십배씩 차이가 날 수 있다.
그러나 반대 방향의 변수도 있다.  부동산 가격이 떨어지거나 임대가 잘 안돼 수입이 줄어들면 이같은 레버리지 투자 기법은 오히려 위험 할 수 있다.  경제 확장기에는 부채비율을 높이는 차입 경영이 빛을 보지만 경기가 위축되면 이자비용을 감당하지 못해 큰 곤란을 겪을 수 있다.  따라서 레버리지 투자 기법의 효과를 극대화하기 위해서는 모게지 비용, 관리비용, 매물 가격의 변화 등에 대한 지속적이고 세밀한 분석과 평가가 필수적이다.

임대수입이 가장 중요

부동산 투자 수익 중에서 가장 중요한 것은 임대수입이다.  임대 수입은 총임대수입 (GOI: Gross Operating Income)과 순임대수입 (NOI: Net Operating Income)으로 나뉘어진다.  순임대수입은 총임대수입에서 부동산세, 관리비 등 각종 비용과 지출을 뺀 것이다.
임대수입이 얼마인가는 운영 내역서(Operating Statement)를 보면 알 수 있다.  임대 부동산에 투자 했을 때는 운영 내역서를 작성하는데 여기에는 매물 가격과 임대수입(주차장 운영수입 등 포함)과 함께 회계와 법률 비용, 보험료, 부동산세, 유지와 수리비, 관리비, 전기와 상하수도료, 공실(세입자 부재) 손실 비용등 각종 지출 내역이 상세하게 적혀져 있다.  운영 내역서는 기본적으로 매달 또는 매년 임대수입과 지출이 얼마인기를 상세히 따져 소위 캡레이트(Cap Rate)를 계산하기 위한 것인데 보통 우측 하단에 최종적으로 캡레이트가 적혀져 있다.
캡 레이트는 매물의 감정가격을 결정 할 때 중요한 근거로 이용되는데 1년간 순수익을 매물 가격으로 나눈 비율이다.  예를 들어 1백만 달러 짜리 건물을 사서 한해 동안 10만 달러의 순임대수입을 올렸을 경우 캡레이트는 10%가 된다.  캡레이트가 10% 이상이면 투자용으로 대단히 좋은 상가나 아파트로 평가 받는다.  그러나 최근 지역에 따라 수년 사이 부동산 가격이 임대수입에 비해 많이 올랐기 때문에 좋은 매물도 캡레이트가 7-8% 정도에 머물기도 한다.
이밖에도 건물의 임대수입을 매물가격으로 나눠서 비율을 계산하는 가치 대비 임대수입 비교 방법도 있다.
또한 운영 내역서 외에도 현재의 임대 내용을 상세하게 적은 '현재 렌트 목록 (Current Rent Roll)', '렌트 계획표(Rent Schedule)'를 통해 임대수입을 계산해 낼 수도 있고 또 감가상각과 앞으로 들어갈 각종 비용 등을 계산해서 앞으로의 임대 예상수입을 계산해 내는 예상 렌트 내역서인 '프로 포마 스테이트먼트(Pro Forma Statement)'를 참조 할 수도 있다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.

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