부동산 투자와 조닝
보스톤코리아  2007-12-04, 01:21:17 
미국에서 부동산을 개발하고 투자해서 성공하려면 필수적으로 알아야 하는 것이 있다.  바로 조닝(Zoning:지구와 지역) 조례가 바로 그것이다.  아파트와 상가를 짓거나 살 때는 반드시 계약 전에 해당 매물이 놓여 있는 지역의 조닝이 어떤가를 살펴야 한다.
조닝에 따라 증개축에 대한 규제가 각기 다를 뿐만 아니라 향후 발전 가능성도 크게 좌우되기 때문이다.  조닝에 따라서는 내 건물, 내 땅이라 해도 함부로 손을 대지 못할 수도 있다.  그 지역의 조닝 조례(Zoning Ordinance)가 어떻게 돼 있는가에 따라 부동산에 대한 개인과 법인의 지배권도 제한을 받는다.  조닝은 사유재산인 부동산에 대한 정부의 간접 통제권이라고 할 수 있다.

조닝이란 무엇인가
조닝은 '부동산의 용도를 규제하는 조례에 따라 토지를 구획하거나 또는 구획된 지역' 이라고 할 수 있다.  일반적으로 미국의 거의 모든 카운티 정부들은 해당 지역의 부동산을 어떻게 사용할 것인가에 대해 조례로 정해 놓는다.  이것은 보통 카운티에서 작성한 조닝 지도(Zoning Map)에 나와 있다.
카운티나 시티에 따라 다르지만 조닝을 정한 자료를 책으로 만들어 저렴한 가격에 파는 카운티도 있고 자료를 열람시켜 복사를 할 수 있도록 한 카운티도 있다.
이같은 조닝 조례는 필요에 따라 수시로 바뀔 수 있다.  일정 지역을 개발하고자 할때는 주택 조닝에서 상업 조닝이나 산업 조닝으로 변경시킬 수 있다.  또한 반대로 버려져 있는 산업 조닝을 주택과 상업 조닝으로 변경해 사람이 살 수 있도록 유도하기도 한다.  이같은 조닝 변경은 반드시 지방정부 의회의 승인을 거치도록 돼 있는데 만약 조례가 개정되면 타운 정부는 이를 반드시 공시해야만 한다.

조닝을 정하는 이유
주민들의 삶의 질을 높이고 경제와 산업 발전을 도모하기 위한 것이다.  한 지역을 특성별로 건축 내용과 용도를 지정함으로써 난개발을 막고 전체 지역과 주민들의 발전을 꾀하기 위한 것이다.  미국에서 이러한 조닝 조례가 본격적으로 제정되기 시작한 것은 1960년대 초반부터다.
조닝 조례를 시행하기 위해 개인의 소유권을 제한할 수 있는 막강한 공권력이 동원된다.  보통 미국 부동산 분야에서는 이를 '자치단체의 부동산 소유 제한권' 이라고 하는데 조닝 조례를 시행할 수 있는 자치단체의 기본 공권력은 다음과 같이 요약할 수 있다.

-부동산을 소유하고 있더라도 주민들의 복지와 공적 안정을 도모하는 범위 내에서 사용권을 변형할 수 있도록 한다.
-부동산 소유자에게 지방자치단체의 재정을 부담하도록 하기 위해 부동산세를 부과한다.
-자치단체가 필요로 할 때는 '강제로 사용하겠다' 는 공용수용 또는 '강제로 매수하겠다'는 공용매수권을 갖는다.
-주택 소유주 사망후 상속을 받을 사람이 없을 때는 자치단체가 소유권을 가질 수 있는 권한을 갖는다.
정부는 이같은 공권력을 동원해 조닝 조례를 만들어 시행한다.  또 일부 행정구역에서는 이 조례의 시행을 감독할 관리(Zoning Official)를 임명해 조례 내용을 어긴 건축물이 발견됐을 경우 검찰에 고발 하거나 지방정부를 대신해 소송을 제기한다.  또한 조닝 조례를 시행하는데 일어나는 부작용과 처분 결정에 대한 이의 등을 해결하기 위해 조정위원회(Board of Adjustment)를 두기도 한다.

조닝의 구분
조닝은 보통 단독 주택지, 다세대 주택지, 영업용, 상업용, 산업 및 공업용 등으로 대별되며 필요에 따라 이를 더욱 세분하는 곳도 많다.
최근에는 여기에 저소득층을 위한 주택이나 임대 아파트 지역을 추가하는 경향도 있다.  또한 각 지역별로 건축물의 용도를 각기 다르게 규정해 놓았는데 주로 대지의 최저 면적과 폭, 건물의 최고 층수, 건물의 최고 높이, 실내 천장의 높이, 대지와 대비한 건물의 면적(Floor area ratio), 대지의 경계로부터 건물 기초선까지의 간격(Set Back), 건물에 비례한 주차 공간의 수(Car parking stall numbers), 부속 건축물의 허용한계 등이 주내용이다.
이외에 주민의 집단 거주에 필수적이 아니거나 기본적으로 많은 교통량을 유발하는 예외적인 시설인 노점상, 장의사, 병원, 놀이공원, 호텔, 주유소, 야외 영화관, 드라이브인(Drive-in) 음식점, 위성 안테나 시설, 방송용 송신탑, 야외 간판, 쓰레기 하차장 같은 것들은 별도로 규제하고 있다.
조닝 조례의 용도에 대한 세부 내용은 지역적 특성에 따라 조금씩 다르지만 대체로 다음과 같은 용도별 분류와 내용을 공통적으로 갖고 있다.
1.단독 주택지 - 독립된 형태의 주택을 건축할 수 있는 지역이다.  그러나 거주지에 있어야 할 학교, 도서관, 박물관, 미술관, 공원, 농원, 저수지 같은 것들은 단독주택 지역 안에서라도 일정한 여건만 갖추면 건축이 허용되는 것이 보통이다.
2.다세대 주택지 - 투 패밀리 하우스부터 컨도미니움, 아파트까지 다가구들이 함께 모여 사는 건축물을 지을 수 있는 지역이다.  대부분 단독 주택지에 건축할 수 있도록 허용되는 각종 시설들을 지을 수 있다.
3.영업용지 - 일반 사무실 건물과 함께 상점, 극장, 호텔, 식당, 제과점, 정육점, 미용실, 양장점, 교회, 학교, 클럽 등을 지을 수 있다.
4.상업용지 - 영업용 건축물을 포함해 제재, 건축자재, 배관, 전지, 목공, 인쇄, 신문, 양조, 주차, 차량매매, 운송, 학교, 도서관, 박물관, 동호인 클럽 등이 들어설 수 있다.
5.산업/공업용지 - 제조업 분야의 각종 공장 시설과 함께 창고, 제작소, 운수 시설 등을 지을 수 있다.

조닝 조례의 예외 규정
이렇게 규정된 구획정리법의 용도에 맞지 않더라도 이런 법이 제정되기 이전부터 이미 사용 중에 있던 건물은 '넌컨퍼밍 부동산(Non-confirming property)' 이라고 해서 예외로 취급하고 있다.
주택지 내에 오래 전부터 제과점이나 편의점이 있었다면 조닝 조례가 바뀌더라도 계속 영업할 수 있게 하는 것 등이다.  그러나 이런 제과점을 사서 다른 내용의 가게를 할 수는 없다.  또한 건물이나 상점은 기존 용도를 변경하거나, 1년 이상 사용하지 않으면 곧바로 현행 조닝 조례의 규제를 받게 돼 있다.  따라서 사업체 부동산을 매입할 때는 이전 업소의 영업내용과 조닝 내용 등을 비교해봐야 한다.  또 조닝 조례의 내용에 맞지 않아도 주민들의 생활과 공공의 이익에 보탬이 된다고 했을 때, 특례 허가(Variance)를 내주기도 한다.  그러나 용도에 관한 것이든 또한 건축 규제내용에 관한 특례이든 이를 받기 위해서는 지방정부의 관련 검토기관이 필요성을 인정하고, 인근 주민들의 찬성을 받아야만 가능하다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
연락처:
Direct (978)239-0141
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