부동산 교환을 통한 양도소득세 연기
보스톤코리아  2007-12-20, 17:14:26 
일반적으로 투자용이 아닌 주거용 주택을 매각했을 경우 자산매각소득(capital gain)에 대한 세금은 세법에 의해 일정 범위 내에서 면제해 주고 있다. 그러나 부동산 투자로 인해 발생한 자산매각소득에 대한 세금, 즉 양도소득세는 반드시 세금보고 기간에 보고, 납부해야 한다.
투자용 부동산의 자산매각소득에 대한 세금비율은 만만치 않으며 이로 인해 부동산 투자가들은 세금 납부를 연기할 수 있는 IRS의 1031규정을 이용, 부동산 교환(Like-Kind Exchange)을 통한 재투자를 선호하고 있다. 지난 5년간 부동산 경기가 활황을 거듭하면서 아파트, 상가 등 투자용 부동산도 큰 폭으로 가격이 상승했고 한인들도 이같은 부동산 교환을 이용, 투자용 부동산을 재차 구입하는 경우가 늘어나고 있다.
세금 연기를 통한 부동산 재투자 방법인 IRS Section 1031에 대해 알아본다.

1031 익스체인지
수익용 부동산(인컴 프라퍼티)을 소유하고 있다가 이득을 남기고 팔 경우에 셀러는 양도소득세(capital gain tax)를 내야 한다.  하지만 당장이 세금을 내는 것을 피하기 위해 흔히 1031 익스체인지를 사용한다.
국세청에서 허가한 1031익스체인지는 기존의 건물을 매각한 후 같은 종류의 다른 건물을 살 경우 양도소득세의 납부를 연기시켜주는 방법이다.
하지만 1031 익스체인지를 이용하려면 타이밍이 맞아떨어져야 한다. 즉, 파는 물건과 사는 물건의 매매 시점이 비슷해야 한다는 것이다.  따라서 셀러가 시장을 주도하는 셀러스 마켓인 경우 자칫하면 낭패를 볼 수가 있다.
납세자가 팔려고 하는 부동산(relinquished property)에는 임자가 나섰으나 사려고 하는 대체 부동산(replacement property)이 없을 경우다. 자칫하면 양도소득세를 고스란히 안을 수밖에 없는 상황이다.
그러나 45일 내 대체 부동산을 결정하고 180일 내 클로징함으로써 1031 익스체인지를 사용할 수 있다.  '스타커 익스체인지(starker exchange)'라고도 한다. 스타커는 역교환을 처음 시도해 연방법원의 승소 판결을 받아낸 인물이다.
스타커는 양도 부동산을 팔고 에스크로에 들어갔으나 대체 부동산을 잡지 못했다. 그런 와중에 에스크로 에이전트가 중간에 나서 스타커의 대체 부동산을 자신의 이름으로 매입하고는 나중에 타이틀을 넘기는 편법을 썼다. 당연히 국세청은 양도소득세를 물리려 했으나 연방법원은 스타커의 손을 들어 주었다.

역교환 (Reverse Exchange)
역교환(Reverse Exchange)이란 양도 부동산을 팔기 위한 클로징을 먼저하고, 그 후에 양도 부동산을 팔아서 그에 대해 소급해서 교환하는 방식을 말한다. 이때도 대체 부동산 클로징 후 45일 내에 양도 부동산을 결정하고 180일 이내에 양도 부동산에 대한 클로징을 해야 한다. 역교환은 2000년 9월 15일 부터 정식으로 발효돼 많은 투자가들이 즐겨 사용하고 있다.
교환을 하려면 두 가지의 조건이 있어야 한다. 첫째는 서면으로 된 유자격 교환조정 합의서인 QEAA(qualified exchange accommodation arrangement)를 작성해야 한다. QEAA는 세금 납부를 연기시키는 중간 역활을 하는 일종의 계약서로 특정한 양식은 없다.
둘째는 중개자인 EAT(exchange accommodation titleholder)다.  중재자는 납세자의 업무를 맡고 있는 변호사, 공인 회계사, 투자 상담인 등은 자격이 없고 연방소득세를 납세하는 개인이나 회사여야 한다.


백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
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