역교환의 진행 과정
역교환의 대표적인 방법을 알아보면 대체 부동산을 잡고 양도 부동산의 바이어를 기다리는 경우에는 다음과 같은 순서로 진행한다.
먼저 대체 부동산을 중개자의 명의로 구입한다.  양도 부동산의 바이어가 나타나면 양도 부동산의 소유권을 중개자에게 넘겨주고, 중개자의 명의로 구입한 대체 부동산의 타이틀을 납세자의 명의로 넘긴다.
이어 중개자는 양도 부동산의 타이틀을 실직적인 바이어에게 넘기는 것으로 거래를 마무리 한다.  이외에도 양도 부동산을 팔면서 대체 부동산을 찾는 경우가 있는데 중개자가 양측으로부터 소유권을 넘겨받고는 나중에 실질적인 바이어와 셀러에게 타이틀을 넘긴다는 점에서는 대동 소이하다.  납세자가 위에서 업급한 QEAA를 준수하려면 여러가지 지킬 사항이 있는데 특히 중요한 것은 시일이다.

1.  납세자는 대체 부동산을 중개자의 명의로 구입한 5일 이내에 QEAA를 맺어야 한다.
2.  납세자는 중개자의 명의로 되어 있는 대체 부동산과 교환하기 위해서 45일 이내에 양도 부동산을 지정해야 한다.
3.  납세자는 180일 내에 중개자의 명의로 구입한 대체 부동산의 에스크로를 끝내야 한다.
4.  QEAA의 총 기간이 180일을 넘을 수 없다.  
역교환을 하는 상황에서는 납세자가 경제적인 여유가 많아야 한다.  자신의 물건은 나중에 팔고, 사려는 부동산은 먼저 사야 하기 때문이다.

교환 대상 부동산
섹션 1031은 '세금 면제'가 아니라 '세금 연기' 다.  비슷한 종류의 부동산과 교환할 경우에는 세금이 계속 연기되지만 결국 마지막에 해당 프라퍼티를 매각할 경우 그간 연기됐던 매각 소득에 대한 세금을 모두 내야 한다.  IRS는 투자가들이 이같은 부동산 교환 방법을 이용, 자산 매각 소득에 대한 세금 납부를 의도적으로 회피할 것에 대비, 섹션 1031 적용을 위한 조건을 비교적 까다롭게 제시해 놓았다.

섹션 1031 조건에 부합되려면,
1.  양도 프라퍼티 (IRS는 이를 relinquished property) 는 비지니스 및 상거래에 의하거나 또는 투자용을 위해 교환되어야 한다.  주거용 주택 매매시 발생하는 세금의 연기를 위해 이같은 부동산 교환을 이용할 수 없다.
2.  반드시 교환이 이루어져야 한다.  매각이나 매입만이 이루어져서는 안된다.
3.  교환 프라퍼티는 반드시 비슷한 종류 (like kind)여야 한다.
그러나 법적으로 비슷한 종류의 부동산에 대한 정의가 매우 광범위하다.  일반적인 법률 해석에 의하면 모든 부동산이 서로 다 비슷한 종류로 적용될 수 있는 것. 따라서 농장과 오피스 건물, 콘도미니엄과 토지, 단독주택과 상업용 부동산이 사실상 서로 교환될 수 있다.  

매매 시한 규정
원래 이같은 부동산 교환 방법은 동시에 이루어져야 했다.  즉 말 그대로 교환할 부동산이 있으면서 해당 부동산 A와 B를 서로 동시에 맞바꾸는 형태로 이루어지는 것을 원칙으로 했다.  그러나 스타커(Mr. Starker)라는 부동산 투자가가 제기한 부동산 교환에 관한 소송에서 대법원은 부동산 교환이 동시에 이루어질 필요는 없다고 판결을 내렸고, 이후 이 부동산 교환은 일명 'Starker Exchange' 라는 닉네임으로 불리면서 부동산 투자가들에 의해 많이 이용되었다.
부동산 A와 B가 동시에 교환되지 않아도 된다는 것은 부동산 A를 매각, 에스크로를 통해 매각 절차가 진행되는 동안 새로 구입할 부동산(대체 부동산)을 따로 결정할 수 있다는 것이다.  사실상 부동산 교환이라는 것은 부동산 매각대금을 다른 부동산에 재투자하는 것이라 할 수 있다.
이에 대해 의회는 1984년 매매에 대한 두가지 시한을 강화해 애매모호하던 부동산 교환을 좀더 엄격하게 규정했다.
첫째는 대체 즉 교환될 부동산은 원래 부동산이 매각, 에스크로에 들어간후 45일 이전에 결정되어져야 하며, 둘째 대체될 부동산에 대한 구입 절차 기간, 즉 에스크로 기간은 원래 부동산을 매각한 때부터 180일 이내에 끝나야 한다는 것이 그 내용이다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
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