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모게지 (주택담보대출)
보스톤코리아  2006-08-14, 00:54:57   
미국에서 집을 살때 거의 대부분의 사람들이 모게지라는 은행 대출을 받고 있습니다. 물론, 현찰로 살 수 있는 능력이 있으면 굳이 모게지를 얻을 필요는 없겠죠.  하지만, 간혹 다른 이유로(편리함) 현찰이 있음에도 모게지를 얻는 경우도 있습니다.  이번주에는 이러한 모게지에 대해 간단히 말씀드리고자 합니다.

* 모게지란?
모게지란 거주 주택 구입을 돕기 위한 은행대출의 한 종류 입니다. 소비자는 상대적으로 긴 상환기간 (15년 또는 30년) 을 보장 받으며, 은행은 소비자가 구입하는 집을 담보로 갖게 됩니다.

* 모게지의 원리
메사추세츠주에서는 모게지를 얻은 소비자는 집의 소유권(title) 을 갖고 실질적으로 소유하게 되며 모게지를 준 은행은 그 집에 대해 담보 (lien)를 갖게 됩니다. 이러한 담보는 반드시 기록으로 남게되어 차후에 이 집을 팔거나 다른 빚을 받을 때 이 기록이 항상 나타나게 되어 있습니다. 또한, 소비자가 채무이행을 하지 않을 경우 은행은 바로 집에 대한 소유권을 행사할 수 있고 그 집을 처분함으로서 자신들의 원금을 회수 할 수 있습니다(물론, 소유권 행사 이전에 반드시 몇번의 노티스가 주어져야 합니다).  따라서, 다운페이가 많으면 많을수록 이자율이 낮아지게 됩니다.  예를 들어 보겠습니다.  소비자 A 와 B 가 똑같이 백만불 짜리 집을 모게지를 통해서 산다고 가정하겠습니다.  A 는 50만불을 다운페이 했고 (은행에서 50만불을 빌림) B는 20만불을 다운페이 (은행에서 80만불을 빌림) 했습니다.  한달후 A 와 B 모두 채무를 이행하지 못하게 됐습니다.  이 때 은행으로서는 자신들이 빌려준 원금을 회수하는 것이 가장 큰 목표입니다.  A에 대한 모게지는 A의 백만불 짜리의 집을 50만불에만 팔면 은행은 손해를 보지 않게 됩니다.  반면, B에 대한 모게지에서는 은행이 적어도 그 집을 80만불 이상에 팔아야 손해를 보지 않게 됩니다.  따라서, 다운페이가 많을 수록 낮은 이자를 받을 수 있게 되는 것입니다.      

* 주의사항
먼저, 모게지를 주는 은행은 수백 수천개가 있습니다.  이들 은행들의 모게지 조건들도 천차만별입니다.  따라서, 자동차를 살 때 여러 딜러들을 돌아다니는 것과 같이 모게지 쇼핑 (shopping) 은 필수입니다.  은행에 따라 같은 금액을 빌리더라도 크게는 몇백불의 월 페이먼트 차이가 있기 때문입니다.  이러한 모게지 쇼핑은 본인이 할 수도 있지만 전문가들을 통해 하는 것을 권해드립니다. 또한, 반드시 한 모게지 전문가와 일 할 필요는 없고 여러 전문가 중 가장 좋은 조건을 제시하는 전문가와 딜(deal)하시는 것이 좋을 것입니다.
  
둘째, 모게지를 최종적으로 얻게 될 때 은행에 모게지 신청서를 내게 됩니다. 이때 자신에 대한 여러가지 정보를 기입해야 합니다. 여기서 중요한 것은 단지 모게지를 얻기 위해 거짓 정보를 기입하게 되면 차후에 이러한 거짓정보가 본인에게 엄청나게 불리하게 되돌아올 수 도 있다는 것입니다. . 예를 들어 보겠습니다.  한 영주권자가 별 생각없이 모게지 신청서에 자신의 신분을 미국시민으로 기입했습니다. 실제로 몇달후 이 영주권자는 시민권을 신청할 계획이었습니다. 하지만, 시민권 신청과정 중 이민국에 이 영주권자가 모게지 신청서에 자신이 시민권자라고 기입한 사실을 알아냈고 이 영주권자는 추방신청에 들어가게 됐습니다. 왜냐하면, 거짓으로 자신이 미국시민이라고 주장하는 것은 추방사유가 되며 다른 추방사유와 다르게 어떤 예외나 Waiver 가 없습니다.

   세째, 흔히 모게지 shopping 을 하실 때 월 페이먼트만 살펴보시는 경우가 많이 있습니다.  하지만, 월 페이먼트 뿐만 아니라 클로징 코스트와 금리가 변동인지 고정인지 고정과 변동의 혼합인지 반드시 살펴보시기 바랍니다.  
(문의 617-504-0609)
작성자
성기주 칼럼니스트    기사 더보기
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