변동이자는 각 개인의 재정 상태와 변동이자 융자의 조건에 따라 달라 질 수 있다.  장기간으로 보면 변동이자가 고정이자보다 싸지는 경우도 있다.  변동이자로 결정하기 전에 다음 사항을 숙고해 볼 필요가 있다.
■나의 수입이 계속 늘어나 향후 페이먼트를 감당할 수 있는가?
■빠른 시일 안에 다른 융자를 할 계획이 있는가?
■이 집에서 얼마나 오래 살 계획인가?
■내가 받으려고 하는 변동이자 융자의 페이먼트가 시장 이자율이 안 올라가는 것과 관계없이 오를 수 있나?

변동주기(Adjustment Periods)
대부분의 변동이자 융자는 월 페이먼트가 매년, 매 3년, 혹은 매 5년마다 바뀌게 되어 있다.

지수(Index)
대부분의 은행은 변동이자율의 기준을 이 지수에 따라 정한다.  이 지수(Index)는 경제의 흐름에 따라 오르거나 내리거나 하며 이자율은 이 지수의 흐름에 따라 소비자가 선택한 변동융자의 변동주기에 한해 오르거나 내리거나 한다.  만약 최소 불입금 모게지 융자를 받았다면 이자는 매달 이 지수의 변화에 따라 변한다고 보면 된다.  단 여기서 주의할 점은 이자가 매달 변해도 월 페이먼트는 매 1년마다 변한다는 것이다.

마진(Margin)
변동융자 이자는 위의 지수에다 융자기관에서 부과하는 마진으로 정해진다.  이 마진은 지수와 달리 융자기간 동안 변하지 않는다.  그러므로 같은 지수를 쓰는 두 은행이 각각 다른 마진을 부과한다면 마진이 적은 은행의 이자율이 싸다는 뜻이 된다.
지수(Index)+마진(Margin)=변동이율
가령 1년짜리 T-Bill(재무성 증권) 지수를 이용하는 은행 A와 B가 있는데 A는 마진이 2%이고 B는 3%라면, 현재 T-Bill 지수가 3.05일 경우 A은행의 이자는 2+3.05=5.05 이고 B은행의 이자는 3+3.05=6.05가 되어 A가 B보다 1% 포인트 싸다는 결과가 나온다.

이자율 상한(Interest-Rate Cap)
이자가 최고로 오를 수 있는 한도를 말한다.  이 Rate-Cap에는 최초 조정한도(initial cap), 주기적 한도(periodic cap)와 전 기간 한도(Life Cap)이 있다.

페이먼트 상한(Payment Cap)
대부분의 변동융자는 Payment Cap이 있어 지수(Index)가 변동주기 안에 갑자기 올라도 페이먼트가 올라가는 금액에는 한도를 두는 방식이다.

역상환(Negative Amortization, 네겜)
페이먼트캡이 있는 변동이자는 원금이 원래 금액보다 늘어날 수 있다.  변동주기 안에 지수가 갑자기 늘어나 변동이자가 올랐으나 페이먼트 캡에 묶어 오른 이자만큼 페이먼트가 오르지 못한다면 그 차액이 원금에 가서 붙어 원금이 오르는 경우이다.

조기상환 벌금(Prepayment Penalty)
변동융자를 할 때 주의해야 할 점은 조기상환 벌금이 있는가 하는 것이다.  조기상화 벌금은 은행과 협상하여 없앨 수도 있다.  꼭 있어야 하는 경우에는 1년에서 길게는 3년까지 있으며 은행에 따라 매년 원금의 20%까지는 벌금없이 갚을 수 있게 해준다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
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