모게지 페이먼트를 1개월 이상 납부하지 못하면 연체가 된다. 3개월 이상 연체 되면 은행에서는 채무 불이행으로 판단 차압 절차에 들어가게 된다. 그러나 이때 주택 소유주 뿐만 아니라 은행들도 이같은 연체가 일시적인 것인지 또는 장기적인 것인지 상황을 파악해 차압 절차에 들어가는 극한 상황까지 가는 것을 최대한 자제하는 것이 바람직하다.

차압절차에 들어가지 않도록 사전에 취할 수 있는 조치들이 무엇인지 알아보자
Forbearance:
이 절차는 렌더측이 주택 소유주와 협의하여 페이먼트 플랜을 다시 세우는 것이다. 단 융자 프로그램 자체를 바꾸는 것이 아니라 일정기간 페이먼트 액수만을 조절하는 것이다. 이때 주택 소유주의 재정 상태가 정상적으로 돌아올 때까지(최고 24개월까지) 페이먼트 납부를 연기하든가 또는 페이먼트 액수를 줄일 수 있다.
대부분 이 절차에서는 월 페이먼트에 그간 은행에 밀린 페이먼트 액수를 함께 납부하고 있다. 경우에 따라서는 월 페이먼트의 액수를 기존의 페이먼트보다 적게 정한 후 어느 정도 재정 상태가 양호해졌을 때 다시 페이먼트 액수를 늘리는 방법도 선택한다.

Modification:
융자 프로그램을 새롭게 짜서 재정 상태에 맞게 월 페이먼트 액수를 줄이는 방법이다. 이 방법은 월 수입이 줄어들어 기존의 모게지 페이먼트가 부담이 되는 경우 이용할 수 있으며 렌더들은 이자율을 낮춤으로써 페이먼트 액수를 줄이는 방법을 모색할 수 있다.
또는 기간을 연장시킴으로써 페이먼트를 줄일 수 있다. 한편 현재 밀린 페이먼트를 갚을 능력이 없는 경우에는 밀린 페이먼트의 원금과 이자 그리고 에스크로 비용을 융자 액수에 엎은 후 월 페이먼트에 포함시켜 갚을 수 있다.

Advances:
만약 주택 소유주가 페이먼트를 12개월 이하로 밀렸다면(정부 융자가 아닌 경우) 렌더는 주택 소유주의 융자 프로그램을 투자기간의 긴급 자금 융통을 통해 다시 세울 수 있다. 이때 주택 소유주는 융통된 자금을 다시 갚는다는 계약서에 사인해야 한다. 그러나 이같은 조치는 만약 렌더가 차압 절차에 들어갔다면 소용이 없지만 때에 따라서는 렌더가 주택 소유주의 재정 상태가 호전 되고 있음을 인정할 경우 차압절차를 취소 이같은 혜택을 볼 수 있다.

Deed in lieu foreclosure:
만약 주택 소유주의 악화된 재정 상태가 호전될 기미가 보이지 않을 경우 렌더는 주택 소유주가 양도증서를 내놓음으로써 모게지에 대한 모든 책임에서 벗어나도록 할 수 있다. 물론 주택 소유주는 주택을 포기한는 것이지만 차압보다는 현명한 방법이므로 종종 주택 소유주들이 선택하고 있는 방법이다.
이같은 방법을 선택하게되면 비용이 적게 들고 차압절차를 밟는 것보다 심리적으로 주택 소유주가 안정되며 크레딧의 손상도 덜할 수 있기 때문이다.

Short Sale:
Short Payment로 잘 알려진 방법으로 주택경기가 하락 할때 주로 사용되는 방법이다.
즉 집값이 큰 폭으로 떨어져 주택을 매각한다. 해도 매각금액이 현재 남아 있는 융자 액수에 못 미치는 경우 은행과 합의하에 주택을 매각 융자에 대한 채무관계를 끝내는 것이다. 이때 Short Sale을 할 수 밖에 없는 상항을 은행에 잘 어필해야 한다.

VA refunding:
The Department of Veterans Affairs에서 3개월 이상 연체 된 융자를 투자기관을 통해 구입하는 경우도 있다. 그러나 이같은 경우는 일반적이지 않고 특정한 자격요건을 구비해야 한다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
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