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  뉴스칼럼니스트이명원 칼럼니스트
양도소득세 (3) - 한국으로 귀국하는데, 미국의 집은 언제 파는 것이 좋을까요?
보스톤코리아  2017-10-16, 11:26:55   
취업목적으로  배우자, 두자녀와 함께 미국에 온 김태백씨는 한국으로 귀국해야  해 미국에 있는 주택을 양도하려고 합니다. 미국의 경우 2년 이상 살면 $250,000(부부합산 신고한 경우 $500,000)을 이익에서 공제해 준다는데, 귀국한 후에 팔아도 이 규정을 적용받을 수 있는지요? 

미국에 거주하다 한국으로 귀국하는 사람 중 많은 분이 미국의 주택을 처분할 지 아니면 임대할 지 고민하게 됩니다. 그런데 막상 처분하기로 마음먹었다 하더라도 매매하는데 시일이 걸려 귀국이후에 계약이 성사되는 경우를 종종 보게 됩니다.
오늘은 한국에 돌아간 후, 미국에 있는 ‘주된 주거용주택(Main Home)’이 팔리면 한국과 미국에서 어떻게 과세되는지 살펴보기로 합니다.

1. 미국에서의 과세
주택은 자본재산(Capital Assets)이므로 주택을 양도하면 양도소득세를 내야합니다. 그런데 일정요건을 갖춘 Main Home을 양도하면, 이익에서 최대 $250,000 (부부가 합산신고하는 경우 $500,000)을 차감해 줍니다.  여기서 ‘Main Home’이란 납세자가 주로 거주하는 장소로 양도일로 부터 지난 5년의 기간 중 2년 이상 소유하고, 2년 이상 거주한  주택을  말합니다. 

비거주자와 Main Home
이 규정은 세법상 미국의 비거주자(Nonresident Alien)도 적용받을 수 있습니다. 다만, 비거주자(Nonresident Alien)는 세금신고시 부부합산신고(Married Filing Jointly)를 할 수 없기 때문에 공제받을 수 있는 금액은 최대 $250,000입니다. 물론 부부가 주택을 공동으로 소유했다면(Owned Jointly), 각각 최대 $250,000을 공제받을 수 있기 때문에 합하면 $500,000을 공제받게 됩니다.  

위의 내용을 김태백씨에게 적용하면, 김태백씨가 귀국해 한국의 거주자(즉, 미국의 비거주자)가 된 후 미국의 주택을 양도하더라도 그 주택이 Main Home에 해당하면 최대 $250,000을 공제받을 수 있습니다. 잠깐! 그런데 어떻게 미국에 있는 주택이 한국에 거주 중인 김태백씨의 Main Home이 될수 있나요?    

자, 다시 Main Home의 정의를 상기해 봅시다. Main Home이란 위에서 본 바와 같이 납세자의 주된 거주장소로서 5년의 기간 중 2년의 소유요건과 2년의 거주 요건을 갖춘주택을 말합니다. 따라서 김태백씨가 이미 미국을 떠나 양도일 현재 미국의 주택에서 살고 있지 않더라도 양도일로부터 과거 5년의 기간중 2년을 소유하고 2년을 거주했다면 Main Home이 될 수 있습니다. 이는 김태백씨가 미국 출국 후 3년이 되는 날까지는 미국의 집이 Main Home의 요건을 충족한다는 의미입니다. 

따라서 김태백씨는 미국 출국 후 3년이내에 미국의 주택을 팔면 Main Home에 대한 공제혜택을 볼 수 있습니다. 다만, 이경우 김태백씨는 부부합산신고를 할 수 없기 때문에 공제받을 수 있는 금액은 최대 $250,000입니다.

외국소재 주택과 Main Home
참고로, ‘Main Home’ 규정은 주택이 어느나라에 있던 적용받을 수 있습니다. 따라서  한국에 거주하는 미국의 시민권자나 영주권자가 Main Home의 요건을 갖춘 한국의 주택을 양도하면, 주택의 양도차익에서 $250,000(또는 $500,000)을 공제 받을 수 있습니다.

2. 한국에서의 과세     
다음으로 김태백씨가 한국의 거주자가 된 후 미국의 주택을 양도하면 한국에 세금을 내야하는지 살펴봅니다. 세법상 한국의 거주자는 전세계의 모든 소득을 한국에 신고해야 합니다. 따라서 귀국하여 한국의 거주자가 된 김태백씨는 미국에 있는 주택을 양도하여 발생한 양도차익에 대해 한국에 양도소득세를 내야 합니다. 이때 한·미간 이중과세를 방지하기 위해 한국의 양도소득세 계산시 미국에 낸  세금은 외국납부세액공제를 해 줍니다. 

해외 재산의 양도소득
그런데 한국의 세법에는 해외 자산을 양도한 경우에는 5년간 계속하여 한국에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 양도소득세를 과세한다는 규정이 있습니다. 이를 바꿔 말하면, 세법상 비거주자였다가 거주자가  된 사람은 거주자가 된 후 5년이내에 해외의 자산을 팔면 한국에 양도소득세를 내지 않는다는 뜻입니다. 
따라서 다년간 미국의 거주자(즉, 한국의 비거주자) 였다가 한국의 거주자가 된 김태백씨도 귀국한 후 5년이내에 미국의 주택을 팔면 한국에는 양도소득세를 내지 않습니다. 

3. 결론
위의 내용을 종합해보면, 미국의 Main Home에 대한 혜택및 한국의 해외재산 양도소득세 비과세를 받기 위해서는  미국에 있는 주택의 양도시기가 중요함을 알 수 있습니다.
주택의 양도시기와 세제혜택여부를 요약하면 다음과 같습니다.
 


이명원 

한국공인회계사/미국공인회계사
(미국)MW LEE, CPA P.C.대표
(한국)호연회계법인 국제조세본부장
Boston Tel. 617-455-8073   Fax. 617-249-2088
Seoul Tel. 013-0533-9910 
mwlee@kicpa.or.kr또는 tomwlee1125@gmail.com


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