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양도소득세 (6) - 임대중인 부동산을 팔고 그 돈으로 다른 임대용 부동산을 사면 세금을 안낸다는데…
보스톤코리아  2017-11-06, 11:35:16   
미국연방세법 1031조에 따르면, 사업용(Trade or Business) 또는 투자(Investment)목적에 사용한 자산을 이와 유사한 동종의 자산과 교환(Like-Kind Exchange)하면, 기존자산의 처분 이익에 대한 세금을 새로 취득한 자산을 처분할 때까지 이연(Defer)시킬 수가 있습니다.  

세금의 면제가 아닌 납부시기 이연(Defer)
이는 세금자체를 면제해 주는 것이 아니라, 단순히 납부시기를 이연(Defer)시켜준다는 규정입니다. 예를 들어설명해 봅니다. 

1)2005년 : 임대부동산 A를 $300,000에취득.
2)2013년 : 부동산 A를 $400,000에 팔고, 
   새로운 임대부동산 B를 $400,000에 취득.
3)2017년 : 부동산 B를 $450,000에 처분.

1031조 규정을 적용하면, 부동산 A의 양도(2013년도)는 실질적인 양도가 아닌 영업의 연장선상에서 부동산 B로의 대체로 보고, 부동산B의 양도(2017년도)를 실질적 양도로 봅니다. 이런 이유로 부동산 A의 양도차익에 대한 세금을 부동산 A의 처분연도(2013년)가 아닌 대체 취득한 부동산 B의 처분연도(2017년)에 부과하는 것입니다. 

새로 취득한 부동산 취득가액을 조정해야
위의 과세이연효과를 내기 위해서는 새로 취득한 부동산의 취득가액 조정이 필수적입니다. 이에 따라 새 부동산의 취득가액은 기존 부동산의 가액을 그대로 사용해야 합니다. 즉, 위의 새로 취득한 부동산 B의 취득가액은 실제 지급한 가액($400,000)이 아닌 기존 부동산 A의 가액($300,000)이 됩니다. 

그 결과 2017년도에 처분한 부동산 B의 양도차익은 $150,000(= 양도가액 $450,000 – 취득가액 $300,000)이 되는데, 이는 2005년부터 2013년사이에 증식한 부동산 A의 이익 $100,000과 2013년부터 2017년사이에 증식한 부동산 B의 이익 $50,000을 합한 금액입니다. 이는 새로 취득한 부동산B의 양도시점인 2017년도에 기존 부동산 A의 이익과 새로 취득한 부동산 B의 이익이 한꺼번에 과세된다는 의미로, 결국 '1031조 규정'은 세금을 면제해주는 것이 아니라 단순히 납부시기를 이연시켜준다는 것을 알 수 있습니다. 

개인적으로 사용한 자산은 적용안돼 
1031조에 따라 과세이연을 받기 위해서는 ①교환자산이 사업용(Business)이거나 투자(Investment)목적의 자산이어야 하며 ② 반드시 유사한 동종자산(Like-Kind) 간의 교환이어야 합니다.  따라서 개인적으로 사용(Personal Use)하던 자산이나, 거주목적으로 보유한 주택 등과 같이 사업 또는 투자와 관련없는 자산은 과세이연 규정을 적용받을 수 없습니다.  

위 규정은 부동산(Real Property)에 국한하여 적용되는 것이 아니라 기계장치 등의 동산(Personal Property)에도 적용됩니다. 다만, 판매목적용 재고자산, 주식이나 채권, 파트너십 지분 등에는 적용되지 않고, 또한 사업양수도와 관련해 발생한 영업권에 대해서도 적용되지 않습니다.

미국내 자산과 미국외의 자산간의 교환은 적용안됨
한편, 미국내에 있는 자산과 미국외에 있는 자산의 교환은 유사한 동종자산의 거래로 인정되지 않습니다. 따라서 이 경우에는 과세이연을 받을 수 없습니다. 
따라서 김한국씨가 미국에 있는 부동산을 팔아 한국에 있는 부동산을 취득하거나, 반대로 한국에 있는 부동산을 팔아 미국에 있는 부동산을 취득하면 이 규정을 적용할 수 없습니다. 

비거주자도 이 규정을 적용 받을 수 있어
이 규정은 비거주자도 적용받을 수 있습니다. 따라서 한국의 거주자가 임대중인 미국내 주택을 팔고 다른 주택을 취득하여 다시 임대에 사용하면 그 납세자는 미국에서 과세이연을 받을 수 있습니다. 다만, 이경우 한국에서는 과세이연을 해주지 않기 때문에 납세자는 한국에 세금을 납부해야 합니다. 이때 한국의 세금계산시 미국에 낸 세금이 없으므로 외국납부세액공제 대상 금액이 없습니다.

Main Home을 임대로 전환 후 교환하면?
만약 위 김한국씨가 Main Home으로 사용하던 주택을 임대사업으로 전환하여 임대하던 중 양도하여 'Main Home에 대한 면세규정'과 '1031조의 과세이연 규정'이 동시에 적용되면 어떤 규정을 먼저 적용해야 할까요? 

이때는 'Main Home에 대한 면세규정'을 먼저 적용해야 합니다. 따라서 양도차익 중 'Main Home에 대한 면세규정'에 따라 $250,000(또는 $500,000)을 먼저 면세 받고, 이를 초과한 이익은 '1031조의 과세이연 규정'에 따라 과세이연을 받게 됩니다.

예를 들어 김한국씨가 $150,000에 취득한 주택을 Main Home으로 사용하다 2016년부터 2017년까지 임대사업에 사용후, 2017년 말에 기존주택을 $700,000에 팔고 다시 임대목적으로 새 주택을 취득했다면, 그의 양도차익 $ 550,000(양도가액 $700,000 – 취득가액 $150,000)중 'Main Home에 대한 면세규정'에 따라 $500,000(부부합산신고한다고 가정)을 먼저 면세받고, 나머지 $50,000은 '1031조의 과세이연 규정'에 따라 과세이연을 받게 됩니다. 이때 새로운 주택의 취득가액은 실제 지급한 $700,000이 아니라 기존 주택의 가액인 $150,000에 이미 과세된 이익 $500,000(실제로는 면세 받았지만)을 더한 $650,000이 됩니다. 

1031조를 적용받아 취득한 주택을 Main Home으로 사용하다 양도하면?
반대로 '1031조'를 적용받아 취득한 임대주택을 Main Home으로 사용하다 처분하면 어떻게 될까요? 
임대용 주택을 양도하면 Main Home에 적용되는 면세 규정을 적용받을 수 없습니다. 그래서 절세 목적으로 Main Home에 대한 면세 규정을 적용받기 위해, 1031조 규정을 적용받아 취득한 임대용 주택을 Main Home으로 전환한 후 양도할 수도 있습니다.  그러나 세법은 이러한 의도를 차단하고자 1031조를 적용받아 취득한 주택을 그 취득일로부터 5년이내에 양도하면 Main Home의 면세규정을 적용받을 수 없도록 하고 있습니다. 


이명원 

한국공인회계사/미국공인회계사
(미국)MW LEE, CPA P.C.대표
(한국)호연회계법인 국제조세본부장
Boston Tel. 617-455-8073   Fax. 617-249-2088
Seoul Tel. 013-0533-9910 
mwl@mwleecpa.com 또는 mwlee@kicpa.or.kr


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