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부동산 투자로 성공 할 수 있는 다섯 가지 원칙
보스톤코리아  2011-11-07, 14:49:36   
부동산은 어떤 사정이든 판매를 해야 할 경우가 생긴다. 김여사님도 Allsto에 아주 좋은 아파트 건물을 소유하고 있었다. 그것도 두 개씩이나. 그런데 사정 상 한 개를 급히 판매해야 하는 경우가 발생해서 브로커에게 리스팅을 주고 그 브로커는 열심히 마케팅을 했다.

은행에서 차압을 당하거나 숏 세일이 아닌 경우에는 판매가 그리 쉽지는 않다. 그런데 김여사의 아파트 건물은 90 년대 지은 새 건물이었고 위치가 좋은 편이었다. 그러나 가격은 지금 팔리고 있는 시세 보다는 조금 높은 가격에 내 놓아서 마케팅 하는데는 적어도 6 개월 이상이 걸렸다. 바이어는 현찰로 매입을 한다는 유태계 투자가의 오퍼를 받아서 흥정을 진행하게 되었다. 흥정이 잘 되었고 1~7 일간 모든 검사를 하는 조건으로 오퍼를 받았다.

거래 조건에 따라 입주 계약서와 경비 명세서들을 바이어에게 넘겨 주어야 하는데 이 서류들이 구비가 전혀 되어 있지 않았다. 그리고 김 여사는 브로커에게 불같이 화를 내는 것이었다.
“왜 내가 매입 할 땐 이런 서류들을 보지도 않고 거래 했는데, 이 바이어는 이렇게 까다로운 거예요?” 한 걸음 더 나아가서 “이 따위로 하려면 안 팔겠어요…” 불 같이 화를 내는 바람에 정말 어려운 흥정을 이어 나가야 했다.

부동산 투자를 효과적으로 하기 위해서 그리고 부동산 투자로 성공하기 위해선 몇 가지 원칙을 갖고 투자에 임해야 한다고 생각한다.
1. 서류 관리에 철저해야 한다.
2. 수입 관리를 잘해야 한다.
3. 건물 관리에 신경을 써야 한다.
4. 입주자 관리를 효율적으로 해야 한다.
5. 정보 관리에 늘 신경을 써야 한다.

좀 더 구체적으로 살펴 본다.

서류 관리는 부동산 투자의 기본이다.
부동산에 투자를 하게 되면 새로운 사업에 뛰어 드는 것과 같다. 그리고 테넌트들의 입주 계약서, 렌트 롤 그리고 지출 명세서 등 수입과 지출에 관한 사항 뿐 아니라 빌딩을 수리하는 거래 업체들과의 계약서, 빌딩에 관한 제반 서류 등을 파일을 만들어 잘 보관하는 것이 중요하다. 얼핏 보면 당연히 준비 해야 할 서류들 같은데 의외로 관리가 소홀한 분이 많다. 건물 주인들 중에는 서류는 없지만 머리로 렌트를 다 기억 하는 분들도 계셨다. 그런데 그것은 건물 관리를 철저하게 하는 태도는 아니라고 생각 한다.

수입 관리는 빌딩의 가치를 다르게 한다.
수입 관리는 인컴 프로퍼티에서 가장 중요한 숫자이고 재산 증식이 여기에 달려 있다. 얼마 전 아파트를 파는데 처음 렌트 롤 준 것과 나중에 입주자들에게 서명을 받은 것이 달랐다. 그래서 한 달에 450 불이나 차이가 났다. 그러나 바이어는 6 만 불을 깎자는 편지를 보내 왔다. 450 불이 1 년이면 5,400 불이 된다. 그리고 이것은 수입에 11 배 가격이 되는 건데 약 6 만 불의 가격 차이가 발생 한 것이다. 그런데 이것을 이해 못하는 분들이 의외로 많은 점에 대해 놀랍게 생각 되었다. 여기서 같은 원리로 렌트를 매 년 3% 씩 올리게 되어 있는데 올리지 않는 분들이 많다. 매 월 1,000 불 받는 렌트 라면 3% 는 월 30 불을 올릴 수가 있다. 일 년이면 360 불이고 이것이 10 배로 팔 수 있는 건물 이라면 가격은 3,600 불이 올라 가게 되는 거다. 그런데 이것이 20 유닛 아파트라고 생각 하면 일 년 빌딩의 가치가 7 만불 정도가 달라 질 수 있다는 것을 기억 하고 관리 플랜을 세워야 한다.

건물 관리는 투자 가치를 보존하는 기본이 된다.
한 유닛 당 1,500 불 정도 투자를 하면 렌트가 잘 나가는 상품으로 변 할 수 있다. 아니면 렌트의 가격을 더 받을 수도 있다. 문제는 비어 있는 방이 없도록 방을 파는 것이 임대업이다. 소를 먹이지는 않고 젖 만 짜면 소는 병들어 더 이상 젖을 짤 수가 없게 된다.

입주자 관리를 통해 적극적인 투자를 추구한다.
여러가지 문제와 관리 비결이 있을 수 있다. 입주자들에게 잘 해 주어야 할 부분은 최고로 잘 해 준다는 원칙, 그러나 입주자들도 지켜야 수칙과 룰을 잘 지키도록 철저히 비지니스 적인 관리를 해야 한다. 어떤 입주자는 매달 늦게 렌트를 가져 오는 분이 있다. 그런데 그걸 습관화 되도록 방치를 할 경우 전체 테넌트를 통제할 수 없을 정도로 문제가 생기게 된다.

정보 관리를 잘 하는 투자가는 모든 것을 다 가졌다.
가끔 시에서 공청회 통지가 오지만 전혀 신경을 쓰지 않는 건물주들이 많다. 그리고 조닝이 바뀌는 것을 알지 못하고 넘어 갈 경우도 있으며, 재산 상의 피해를 볼 수 있는 사안들에 대해 민감하게 알고 대처해야 한다. 요즈음은 환경 오염이 심하고 특히 신체 장애자 법이 까다로워져 적절한 대응 책과 그 내용을 숙지하고 있어야 한다.

부동산 투자는 확실하게 여러분이 경제적 자유 함을 얻을 수 있는 최선의 길이다. 그리고 지금 경기가 가출해서 우리 모두가 어려움을 겪고 있는 이 때가 최적의 투자 기회이다. 미국 경제의 여러 가지 불확실성에도 불구하고 모든 생필품, 약품 그리고 모든 서비스는 그 매출이 매년 기록적인 수치를 올리고 있다. 인구의 증가, 이민자의 증가가 수요를 폭발적으로 증가시키기 때문이다. 다만 주택 판매가 부진하고 자동차 세일이 줄어 든 것이 경기가 가출 하게 된 원인일 뿐이다. 집 나간 이 경기는 반드시 돌아 온다. 그리고 부동산은 다시 올라가기 시작할 것이다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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