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차압, 경매 물건 잡기
보스톤코리아  2011-11-21, 14:53:50   
경제불황과 실업 등으로 주택 차압이 늘면서 은행 등에서 차압한 주택을 경매를 통해 매매하는 차압 주택 경매 (Foreclosure Property Auction)에 대한 관심이 높아지고 있다. 경매물건은 잘만 사면 시가보다 약 20~30%가량 싸게 살 수 있다. 그러나 물건에 담보가 설정돼 있거나 소송이 걸려 있는 경우, 또는 환경오염 등 문제점을 안고 있는 경우가 있을 수 있기 때문에 살 때 사전조사를 철저히 해야한다. 경매물건을 전문적으로 취급하는 브로커나 변호사를 통해 거래하면 리스크를 피할 수 있다. 차압 경매에 참가하는 요령과 주의점 등에 대해 알아본다.

<잘 사면 횡재, 여차하면 낭패>
차압(foreclosure)이란 은행에 납부해야 할 모기지 페이먼트가 연체되어 은행에서 집의 소유권을 몰수하는 것을 일컫는다. 모기지 페이먼트가 3개월 이상 밀리면 집융자를 해준 모기지 은행에서는 경고장 (Notice of Default)을 주택 소유주에게 우송하게 된다. 이 NOD를 받고도 계속 모기지 페이먼트가 연체되면 은행은 차압 절차를 거쳐 해당 주택의 명의를 은행으로 바꾸게 된다. 이런 과정에서 지역 부동산 변호사나 부동산 중계인이 개입하게 된다. 차압주택은 은행이나 모기지 렌더로서는 빨리 처분해 버려야 할 골칫덩어리다. 차압 후에도 혹은 NOD 발급 후에도 전 주택 소유주가 계속 살고는 있으나 관리할 돈이 없어 페인트는 벗겨지고 지붕은 낡아가고 앞 잔디는 누렇게 말라 가는 경우가 허다하기 때문이다.

은행으로서는 시장가격보다 낮게 받더라도 혹은 밀린 모기지만 건지는 선에서 매물을 처분해 버리고 싶어한다. 쌈짓돈을 모아둔 바이어라면 이런 은행의 속내를 이용, 같은 동네 이웃집보다 훨씬 저렴한 값에 집을 매입할 수 있다. 물론 단점도 있다. 관리가 제대로 되어 있지 않다는 점이다. 그러나 동네와 학군이 좋고 약간 손을 보면 정들일 수 있는 집이라면 현 시가보다 저렴하게 매입하는 장점이 있다. 현 시가가 10만 달러라면 차압 매물은 이보다 1만~4만 달러 저렴하게 살 수도 있다.

<차압 경매 매물을 찾는 방법>
지방자치단체와 은행마다 경매 방법이 모두 다르지만 대체로 다음과 같은 방법이 통용된다.
지역 법원에서 NOD 파일이나 리스 펜던스 (lis pendens)를 찾아낸다
차압 절차를 밟기 전에 모기지 은행은 해당 지역 법원에 모기지가 연체되고 있다는 사실을 통고하는 절차를 거쳐야 한다. 아직 공식적으로 차압 되지는 않았지만 차압 될 가능성이 있는 매물을 공시하는 것이다. 차압 과정에 있는 주택들을 찾아내어 해당 주택 소유주에게 연락, 매입의사가 있음을 알리면 시가보다 저렴한 가격에 매입이 가능하다. 주택 소유주는 살던 집이 은행에 차압되면 7년간 크레딧에 손상이 가지만 밀린 모기지라도 받고 팔아서 은행에 밀린 빚을 갚으면 크레딧을 건질 수 있기 때문이다. 또 집이 더 이상 손상되기 전에 빨리 팔면 한 푼이라도 더 받을 수 있는 이점도 있다.

지역 부동산 전문 변호사 혹은 부동산 중계인 오피스 에게 알아본다
모기지 은행이 차압 절차를 밟으려면 부동산 전문 변호사를 통해서 명의가 변경된다. 이런 인사이더들은 곧 차압 될 매물이 어떤 것이라는 것을 직업적으로 알 수 있는 위치에 있다. 이들로부터 정보를 얻어 주택 소유주나 은행과 연락을 취한다.

지역 은행을 통한다
각 은행의 모기지 부서에 차압 매물이 있는지 문의해 본다. 은행이 직접 소유하고 있는 차압 매물은 그 은행으로부터 매입하면 몇 가지 또 다른 덤이 따라올 수도 있다. 경우에 따라서는 크레딧만 좋으면 다운페이먼트를 그리 많이 하지 않아도 되고 융자 수수료도 포인트 없이 저렴하게 흥정할 수 있으며 이자율도 저리로 끌어낼 수 있다. 그러나 이때도 시장원리가 적용되게 마련이다. 차압 매물을 매입하려는 바이어가 많고 공급이 달리면 상황이 달라질 수도 있다.

온라인으로 차압 매물을 찾아 나선다
정부가 소유하고 있는 차압 매물을 찾으려면 웹사이트 www.hud.gov를 클릭하면 된다. 지역의 은행소유 매물 리스트를 매입하려면 www. ForeclosureNet.net에서 20~30달러 내외의 돈을 주고 살 수 있다.

<경매 참가 때 유의사항>
경매 전 은행 등 주택을 차압 한 주체는 자신들이 받아야 할 최소한의 금액을 제시한다. 경매는 이 금액부터 시작해 입찰자들은 자신의 필요, 해당 부동산에 대한 정보, 자신의 재정상태 등을 고려해 낙찰 희망가격을 부른다. 그러나 일반적으로 주택 시가의 20~30% 정도 낮게 사려는 것이 기본이다. 그러나 낙찰을 받으면 보통 10%를 현금이나 캐시어스 체크로 지급하고 한 달 이내에 은행 모기지를 얻어야 한다는 점을 알고 경매에 임해야 한다.

<‘As is’ 경매임을 명심한다. >
법원에서 열리는 경매에 응하는 것은 경험이 적은 입찰자의 경우 위험한 모험이 될 수 있다. 차압에 나온 경매 부동산은 어떠한 보증없이 ‘현재 있는 상태로(as is)’ 판다는 원칙을 갖고 있다. 차압 부동산 경매 전문가들도 입찰 전 건물 내부 검사를 하기 전에는 부동산이 갖고 있는 세물한 문제 전체를 파악하기 어렵다. 경매에서 주택을 낙찰받았을 때 밀린 모기지, 재산세, 국세청과 로컬 정부에서 부과한 각종 고지서, 각종 환경과 오염 문제, 악성 입주자 퇴거 등을 해결해야 한다.

<숨겨진 모기지가 있는지 확인하라.>
전문적으로 차압 된 집을 사는 사람들은 특히 경매를 통해 사려는 경향이 많은데 차압경매를 통해 집을 사면 2차나 3차 담보 등 기타 채무, 즉 주니어 린(Junior Lien)도 없어진다는 것이 가장 큰 이유다. 예를 들면, 소득세 연체로 인한 린(Lien), 미케닉스린(Mechanics’ Lien)도 모두 없어진다. 그러나 단 지방단체가 징수하는 부동산세 연체로 인한 린은 없어지지 않기 때문에 유의해야 한다.

차압경매가 2차 또는 3차 담보권자 등에 의해 실시될 때는 각 담보권자의 상위 담보권자에 대해 집주인이 지고 있는 채무, 즉 시니어린 (Senior Lien)은 없어지지 않는다는 것을 명심해야 한다. 주나 카운티, 시티 등에 따라 차압 경매가 실시되는 시점과 정보 공개방법 등이 각기 다르지만 대체로 짧으면 디폴트가 된 지 21일부터, 늦으면 렌더가 차압을 시작한 후 6개월 내에 있게 된다. 각 주를 평균하면 채무불이행 후 약 4개월 후에 있다고 볼 수 있다. 따라서 차압 경매에 성공하기 위해서는 이 기간 동안 각종 정보 루트를 통해 좋은 매물 정보를 얻어 자세히 파악한 후 충분한 자금으로 경매에 임해 경쟁자를 누르고 낙찰을 받는 것이다.


백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

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