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모기지 기초 상식
보스톤코리아  2014-11-05, 15:44:22   
2014-10-10

모기지 기초 상식

형편에 맞는 대출상품을 선택하라
미국에 와서 모기지(Mortgage) 라는 말을 배우게 된다. 모기지 시장은 서민들의 주택 마련을 위해 정부가 나서서 마련한 미국 고유의 제도. 성격으로 봐서 한국에서 집을 살 때 주택은행에서 해주는 장기 주택대출자금으로 이해하면 된다. 그러나 미국에서는 금융기관마다 주택 모기지 상품이 천차만별이다. 상환 기간과 이자율 차이도 크다. 차분한 검토 없이 돈을 빌렸다간 나중에 집을 차압 당할 수도 있다. 개개인의 형편에 적합한 모기지 상품 선택 기준을 알아본다.

주택 융자의 유통 과정
초기 이민자들에게 가장 인상 깊은 것 중 하나는 미국에선 적은 돈으로 집을 장만할 수 있다는 사실이다. 그만큼 집 장만이 수월한 것은 모기지 뱅킹(Mortgage Banking)이 발달됐기 때문이다. 모기지 뱅킹의 핵심은 자금 유통에 있다. 쉽게 말해 ‘노는 돈’을 끌어보아 집을 장만하려는 사람들에게 빌려주고 이자 수익을 올릴 수 있게 해 주는 사업이 모기지 뱅킹이다.

간단한 예를 들어보자. 제이라는 사람이 20만 달러의 주택 융자를 ABC Mortgage Company에서 받았다면 ABC는 제이에게 20만 달러를 자체 보유 현금으로 건네주거나 다른 곳에서 빌려와야 한다. 그런데 1월 한달 동안 제이와 같은 사람 100명이 ABC로부터 융자를 받아간다면 ABC가 충당해야 하는 자금은 2천만 달러에 달한다. ABC가 자체 현금을 모두 동원해 융자해 줬다면 다음달인 2월에 필요한 자금을 또 마련해야 한다.

그러기 위해서 ABC는 1월에 펀딩 했던 융자 서류들을 2차 모기지 시장에 팔아 넘겨 2천만 달러의 현금을 다시 찾게 된다. 한국은행에서 시중은행에 해주던 재할인 제도와 유사하다. 

2차 시장에서 ABC와 같은 홀세일 모기지 렌더(Wholesale Mortgage Lender)들로부터 모기지를 매입하는 기관은 주로 General Motors, Chase, Citi Group, 생명보험회사처럼 거액을 움직이는 대기업들이다. 그들은 손님의 예치금이나 저금리 단기 융자로 싼값에 자금을 동원해 모기지를 사들인 다음 페니메이(Fannie Mae), 프레디맥(Freddie Mac)과 같은 모기지 전문 투자 그룹에 팔아 넘긴다. 

페니메이는 원래 연방정부에서 주택 금융을 활성화하기 위해 지원하고 보증을 서 왔으나 90년대 후반 주식 상장과 동시에 민간기업으로 바뀌었다. 그러나 여전히 공기업인 지니메이(Ginnie Mae)에서 발행한 채권은 아직 연방정부가 보증을 선다.

페니, 프레디, 지니는 증시의 힘을 빌려 막대한 자금을 동원할 수 있다. 그들은 자체 어음을 발행하거나 주식 발행으로 모은 자금을 모기지 매입에 사용한다. 또한 이들도 자금 회전을 위해 모기지를 매각한다. 엄청난 자금을 들여 사들인 모기지를 만기 별로 분류하거나 적절히 배합해 종류별로 한 장당 1천 달러짜리 채권으로 전환, 기관 투자가들이나 개인 투자가들에게 판매한다. 금액별로 다양한 채권을 만들어 유통하기 쉬운 단위의 유가증권으로 만들어 파는 것(securitization)이다. 채권 소유자들에게 지불되는 이자는 매달 들어오는 모기지 페이먼트를 사용한다. 

앞서 예로 든 제이는 ABC라는 회사에서 융자를 받기는 했지만 그 돈은 결국 우리 같은 소비자들이 빌려준 돈이다. 다시 말하면 우리가 401K, 생명보험, 뮤추얼펀드 등 간접 투자 채널을 통해 주택 채권을 매입했거나 개인 투자가들이 직접 채권에 투자한 돈이 제이에게 돌아간 것이다. 어쩌면 제이가 배달 불입하는 은퇴 연금이 제이에게 돌아간 것인지도 모른다.

한가지 특기할 사항은 모기지 융자를 받아본 사람 대부분이 은행이 바뀌는 것을 경험하게 된다는 점이다. 정확하게 말하자면 은행이 바뀌는 것이라기보다는 페이먼트를 처리하는 서비스 회사가 바뀌었다고 하는 것이 맞다. 주택 구입자에게 융자해 준 은행은 그 모기지를 한 달도 채 되기 전에 이익을 붙여 2차 시장에 넘겼고 2차 시장에서는 역시 이익을 붙여 페니메이나 기관 투자가들에게 팔아 자금을 환원시켰다. 페니메이에서는 역시 채권으로 이익을 남기며 투자가들에게 모기지를 다시 팔아 넘긴 것이다. 

그런데 어떤 은행들은 자체적으로 자금을 조달해 2차 시장에 넘기지 않고 계속 보유하는 모기지 프로그램도 제공한다. 그런 은행을 포트폴리오 렌더(Portfolio Lender)라고 부른다. 포트폴리오 렌더들은 페니메이나 프레디맥에서 사들이지 않는 독특한 모기지 프로그램이나 변동 이자, 또는 은행에서 전략적으로 필요로 하는 모기지 자산을 보유하기 위한 방편으로 융자를 해준다. 결국 주택 융자는 유통 서비스 비즈니스다. 주택 융자를 받기 위해 자기 은행을 찾아가는 시대는 이미 지났다. 향후 모기지 뱅킹의 성패는 군살 없는 유통 구조를 바탕으로 한 효율적인 가격 경쟁과 소비자 신뢰에 달려 있다고 보는 것이 정확할 것이다.

백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
Cell 617-921-6979, 978-239-0141
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com & newstarrealty.com



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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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