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감정 가격과 주택 경기
보스톤코리아  2014-11-10, 13:34:45   
최근 2-3년 동안 매물 부족으로 주택 가격이 단기간 급격히 오르면서 바이어들의 내 집 마련이 수월하지 않다. 가계 수입이 주택 가격 인상을 따라 잡지 못하기 때문이다.

할 수 없이 기대했던 것보다 더 작은 주택을 구입해야 하는 경우가 많아졌다.

다만 요즘 매물이 전보다 많이 늘어나서 선택의 폭이 넓어져 그나마 바이어들에게는 내 집 마련에 좋은 기회가 되고 있다.

그런데 갑작스레 오른 주택 가격과 은행에서 조사하는 감정 가격간의 차이가 커서 바이어들이 융자에 많은 어려움을 겪고 있다.

은 행에서 바이어에게 융자를 승인할 때,먼저 바이어의 신용, 수입, 재정 상태를 검토하며 다음에는 해당 주택의 시장 가격을 감정을 한다. 이때 구매 가격이 은행에서 조사한 감정 가격을 상회할 경우 그 차익을 바이어가 더 다운페이 하도록 요청한다.

만약 더 다운페이를 할 수 있는 여유 돈이 없다면 주택 구매를 포기해야 하는 일이 생긴다. 이는 가격이 단기간 급격히 오른 시장에서 종종 목격되는 현상으로 바이어에게는 큰 실망을 안기게 된다.

최근 몇몇 케이스를 알아보자.
K씨는 작년 부터 은행 매물을 구입하기 위해 오퍼를 넣다가 여러 번의 실패 후 드디어 계약을 맺고 맺었다.

하지만 최근 은행들이 숏 세일 매물이나 은행 매물들을 예전처럼 헐값에 처분하지 않고 최근 3-4개월 전에 팔린 가격과 연동하여 일반 매물처럼 가격을 산정해 매매한다. 즉 일반 매물과 거의 비슷한 가격으로 매매되는 것이 요즘 추세이다.

그래서 K씨는 은행 매물이니까 감정 가격에 큰 문제없이 무난히 융자가 나오리라 생각했다.

하지만 바이어에게 융자를 해 주는 은행에서 보낸 감정사로부터 받은 감정가격은최근 팔린 시세 가격보다 2만달러 정도 더 낮게 나왔다. 융자를 해 주는 은행 측에서는 주택 시장에서의 위험으로부터 자기들을 보호하기 위해서 전보다 더 보수적으로 까다롭게 감정을 하기 때문이다. 할 수 없이 주택 구입을 포기하는상황에 놓였다.

또 다른 케이스는 은행매물이 아닌 일반 매물이었다.
아무래도 은행 매물보다약 1만달러 높게 나온 가격이라서 요청 금액보다 1만달러를 낮게 오퍼를 넣어 계약에 들어갔다. 역시 주택 감정 가격이 구입 가격에 미치지 못해 융자를 얻지못한 상황에 이르렀다. 다행히도 바이어가 여유 돈이 있어서 추가로 1만달러를 더 디파짓하고 계약을 종결했다.

요즘 주택 가격이 소폭이나마 상승하는 반면, 은행 측에서는 아직도 보수적으로 융자를 해 주는 가이드라인으로 인해 빚어진 일이다. 전처럼 매물이 나오자마자 10-20개의 복수 오퍼가 들어오는 매물 부족 상황은 아니더라도 좋은 컨디션의 주택일 경우에는 복수 오퍼가 들어오기 일수여서 감정 문제가 종종 융자에 폭탄으로 작용한다. 감정가격 문제를 미리 염두에 두고 주택을 구입하는 현명한 지혜가 필요한 요즘이다.

한편 셀러 입장에서 보면 적정한 리스팅 가격 설정이 무엇보다 필요하다.
셀러와 바이어가 서로 밀고 당기는 현 시장에서는 계약에 들어갔어도 가격이 너무 높으면 오히려 감정 문제로 중간에 계약이 취소되는 경우가 많다.

때문에 셀러는 무조건 집값을 올리려고 하는 것 보다는 일반적인 시장의 흐름을 파악하는 것이 중요하다.

온라인 정보가 쏟아지면서 바이어들은 자신이 원하는 지역의 일반적인 가격 흐름을 어느 정도 파악하고 주택구매에 나서고있는 게 요즘 현상이다. 심지어 원하는 집주변의 매매가격까지 훤히 알고 있는 경우도 적지 않다.

때문에 지역에 따라 다르지만 보통 적정한 가격으로 매물을 시장에 내놓는 것이 그 어느 때보다 요구된다. 변화하는 시장에 대한 현명한 대처가 필요하다.


백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
Cell 617-921-6979, 978-239-0141
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com & newstarrealty.com


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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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