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주택 거래 무산시키는 복병 따로 있다
보스톤코리아  2014-11-24, 12:15:40   
(지난 호에 이어)
■ “최대한 가격을 낮게 부르자”
흥정이 머리싸움인 것은 분명하다. 그러나 그 안에는 기본적인 룰이 있게 마련이다.
집을 사려는 사람들은 당연히 가능한 최대한 낮은 가격을 기대한다. 그러면서 셀러와 협상하며 조금 더 올려주면 된다는 생각을 할 수 있다. 하지만 여기에는 정도가 있다. 엄연히 시장가격이 형성돼 있는데, 터무니없는 가격을 부른다면 그 거래는 단 몇 초 만에 끝날 수 있다. 셀러나 셀러 측 에이전트는 매물에 대해 어느 정도 밀고 당기는 과정을 예상하고 임한다. 그런데 바이어가 말도 안 되는 가격으로 구입하겠다고 나서면 정상적인 거래의 대상으로 여기지 않게 된다. 즉 곧바로 이런 바이어와는 거래를 중간시키고 다른 바이어를 찾게 된다. 나중에 다시 올린 가격으로 노크해도 거들떠보지도 않을 것이다.
결국 바이어는 마음에 드는 집을 자신의 실수로 기회를 날리는 셈이 된다. 흥정은 양쪽에서 어느 정도 타당성이 있는 가격을 가지고 임할 때 성사된다. 때문에 미리 원하는 집 주변의 거래 내용을 파악하라는 것이다.
시세를 알아야 합리적인 가격을 제시할 수 있고, 셀러는 이에 대해 수락여부를 결정하게 된다.
이와 관련해 반대의 이야기도 고민해 봐야 한다. 마음에 드는 집을 찾았다고 오퍼경쟁에서 이기기 위해 오히려 시세보다 높은 액수를 제시하는 것 역시 피해야 한다. 무리한 매입이 재앙을 불러올 수 있다.

마음에 드는 매물을 골라 오퍼를 제출한 뒤부터는 셀러와 피 말리는 협상이 시작된다. 구입 가격 등 각종 거래 조건에 대한 협상이 끝나면 본격적인 주택 거래가 시작된다. 주택 거래의 시작을 알리는 P&S(Purchased & Sales Agreement) 사인을 했다고 마음을 놓기는 너무 이르다. 약 30여일 간의 기간에 여러 절차를 거쳐 주택 거래가 완료되는 데 이 기간에 주택 거래를 무산시키는 복병들이 여러 곳에 숨어 있기 때문이다. 주택 거래 장애 요인들은 사전에 감지가 힘들고 원만히 해결되지 않으면 주택 거래가 무산될 뿐만 아니라 자칫 셀러와 바이어 간 법적 분쟁으로까지 이어지기 쉽다. 흔히 주택 거래를 방해하는 요인들을 알아본다.

■터마이트
터마이트 목재를 갉아 먹는 해충의 일종이다. 목재로 건축된 주택의 경우 터마이트로 인해 심각한 피해가 발생하기도 한다. 특히 목재 주택이 많은 MA의 경우 터마이트 피해를 막기 위해 주택 거래 때 반드시 터마이트와 관련된 피해 사실을 조사하도록 규정한다.
터마이트 검사 실시비용은 약 100달러 정도로 거의 대부분 바이어 측이 부담한다. 전문업체를 통해 검사를 실시한 뒤 결과를 보고서 형태로 작성해 셀러 측에 전달하는 것이 일반적인 절차다.

터마이트 검사에서 발견된 지적사항에 대해 적절한 보수작업이 실시되지 않으면 주택 거래가 완료되기 힘들다. 이유는 크게 두 가지다. 모기지 대출 은행 측이 터마이트와 관련된 문제가 발견됐을 경우 대출을 승인해 주지 않기 때문이다.
모기지 대출 없이 전액 현금으로 구입하는 경우도 바이어 측이 터마이트 검사 결과에 따라 주택 거래를 취소할 수 있는 권한이 있다. 터마이트는 오래된 주택의 경우 발견 확률이 높지만 주택 관리 여부에 따라서도 얼마든지 발생한다.
터 마이트는 주로 습기가 찬 지역에서 서식하기 때문에 평소 실내 환기가 잘 되지 않으면 터마이트가 발생하기 쉽다. 터마이트 수리비용은 피해 여부에 따라 차이가 나지만 심각한 경우 수천 달러까지 들어가기도 한다. 만약 셀러가 수리를 거부하게 되면 주택 거래는 바로 무산될 수밖에 없다.

■감정가
주택 감정가가 적절히 나오지 않으면 주택 거래가 난항을 겪게 된다. 주택 감정 절차는 모기지 대출을 통한 주택 구입 때 반드시 실시되지만 현금으로 구입하는 경우에도 실시하도록 권유된다.
대 출 은행 측이 해당 매물의 적절한 감정가를 확인한 뒤 대출 승인을 하기 위한 의도다. 감정가가 셀러, 바이어 간 계약 체결 금액보다 낮게 나오면 주택 거래가 일단 중지되지만 높게 나올 경우도 문제가 발생한다. 감정가가 낮게 나오면 대출 은행 측은 감정가 이상의 대출을 승인하지 않는다.

결국 감정가와 계약 체결 금액 간 차이가 발생하게 되는데 이 차액이 해결되어야 거래가 이어진다. 차액은 셀러나 바이어가 부담하던지 아니면 양측이 원만한 합의를 통해 일정 부분씩 부담해 거래를 이어갈 수 있지만 합의과정이 쉽지 않고 차액이 크면 합의는 거의 불가능해진다. 감정가가 너무 낮게 나오면 셀러와 바이어, 대출 은행 합의하 2차 감정을 실시하거나 아예 대출 은행을 변경하는 방법이 있지만 거래기간이 지연돼 셀러 측에게 피해가 발생하게 된다.    (다음 호에 계속)


백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
Cell 617-921-6979, 978-239-0141
E-mail: clarapaik@newstarrealty.com
Website: ClaraPaik.com & newstarrealty.com


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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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