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Mortgage 3 : 요즘 이자율이 어때요?
보스톤코리아  2017-07-24, 11:37:37   
저는 직업상 많은 고객들을 만나게 됩니다. 보험 관련이든 모기지 관련이든 또는 개인적인 만남에서도 많은 사람들에게 듣게되는 질문은 바로 “요즘 이자율이 어때요?” 입니다. 그만큼 많은 사람들이 관심을 갖고 실제로 우리에게 큰 영향을 줄 수 있는 것이 바로 모기지 이자율입니다. 과연 무엇이 모기지 이자율에 영향을 미치는지 그리고 융자를 받을 시 실제적인 이자율의 중요성과 영향을 말씀드리겠습니다.

모기지는 서민경제에 가장 큰 영향을 줄 수 있고 이 모기지의 이자율은 또 다른 종류의 이자율; 적립예금(Savings Account), CDs, 크레딧카드 등 다른 종류의 이자율에 직/간접적 영향을 미치게 됩니다. 이러한 모기지 이자율에 영향을 미치는 요소는 정부의 정책, 현 경제상황, 부동산 마켓의 동향등 많은 부분들이 있고 이 또한 고정금리(fixed rate)와 변동금리(ARM)에 따라 결정요소도 차이가 있습니다. 과연 모기지 이자율은 어떻게 결정이 될까요? 

많은 분들이 아시다시피 2012년 말과2016년 오바마 정부가 끝나기 직전 역사상 가장 낮은 모기지 이자율을 기록했습니다. 그리고 여느때와 같이 대선직후 이자율은 상승 되었습니다. 역사상 가장 낮은 이자율을 기록하였으니 응당 오를 수 밖에 없는 상황입니다. 이런 상황을 고려한다고 하더라고 대선 이후 비교적 안정된 미국의 경제 때문인지 미세한 상승세 외에는 현재 비교적 안정된 시장을 유지하고 있습니다.

이렇게 경제, 정치적인 상황을 바탕으로 이자율의 변동을 예상하기에는 전문가가 아니고는 예상할 수 없을 것 같습니다. 하지만 이자율에 변동이 있기 전 눈치를 첼 수 있는 방법이 있습니다. 그것은 바로 고정금리(Fixed Rate)는 정부에서 발행하는 10년 만기 국채수익률(10-year Treasury Note Yield)을 보고 유추 할 수 있고, 변동금리(ARM)는 연방기준금리(Federal Funds Rate)와 연결고리가 있다는 것 입니다. 그리고 연방기준금리에 변동이 있기 전 국채수익률의 변화를 살핀다고하니 이 두가지 중 가장 표본이 되는것은10년 만기 국채수익률(10-year Treasury Note Yield) 이겠죠.

높은 위험성의 투자는 높은 수익률, 그리고 낮은 위험성의 투자는 그에 따른 수익률도 낮아지기 마련입니다. 이는 곧 안정된 경제상황에 낮은 국채수익률, 곧 모기지의 낮은 이자율을 말하고, 그리고 불안정된 경제상황 중 높은국채수익률은 바로 모기지의 높은 이자라는 결과물을 낳게되니10-year Treasury Note Yield를 기준으로 모기지 이자율의 실시간적인 동향을 살필 수 있습니다. 앞으로 몇 년 후를 내다볼 수는 없다고 하더라도 실질적인 동향을 살피기에 충분합니다. 이런 변덕스러울 수 있는 이자율은 실제적으로 어떤 영향을 미칠까요?

우선 이자율을 결정하는 여러가지 요소 중 가장 큰 부분은 대출자의 크레딧 스코어 입니다. 크레딧 점수에 따라 가능한 프로그램의 종류가 달라질 수 있고 크레딧 스코어가 높다면 낮은 이자율을 가능케 합니다. 그리고 크레딧 스코어가 낮다고 하여 꼭 모기지가 불가능하진 않습니다. 정부에서 뒷받침하는 프로그램의 경우 FICO 점수 600이하도 가능지만 물론 그에 따르는 다른 조건들은 생길 수 있습니다. 낮은 크레딧 점수는 곧 높은 이자율을 초래하고 이것은 매월 납부금에 직접적 영향이 있습니다. 이는 즉, 낮은 크레딧 점수는 더 높은 인컴, 또는 더 많은 다운페이먼트가 필요로하게 된다는것 입니다. 투자자의 입장에서 위험성있는 투자에는 더 높은 수익률이 원하게 되는 것과 같은 이치입니다. 과연 이러한 낮은 크레딧 스코어, 높은 이자율, 더 많은 다운페이먼트와 월납금은 실질적으로 얼마나 큰 차이가 있는걸까요?
(다음 호에 계속)


마이클 리 (Michael Lee, 978-314-8818)
Insurance Broker, mlee.insurance@gmail.com
 - License in Health, Life, Series 6, Series 63, Property & Casualty
 - Health/Life/Annuities/Medicare/Disability/Group Benefit/Reinsurance 전문
Loan Officer, mike.lee@norcom-usa.com
 - NMLS # 1464242 / Real Estate License No. 9534498
 - Government & Conventional Residential Loan


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