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Mortgage 5 : 캐시아웃 리파이낸스
보스톤코리아  2017-08-28, 11:14:19   
캐시아웃 리파이낸스는 무엇인가요?
캐시아웃 리파이낸스(Cash-Out Refinance)는 기존 모기지를 차환하고 새로운 대출금액이 이전보다 높아지게 되어 그 차액을 현금으로 돌려받게 되는 프로그램입니다. 더 쉽게 얘기하자면 그동안 모기지를 갚으며 쌓아온 에퀴티(Equity, 자산가치)의 일부분을 현금으로 융통시키는 방법입니다.

예를 들어보겠습니다. $300,000 가치의 집을 기준으로 $100,000가량의 모기지가 남았다면 그동안 $200,000가량의 에퀴티, 또는 오너십을 쌓아온것입니다. 그런데 어떤한 이유로 $100,000정도의 현금이 추가로 필요한 일이 있습니다. 그렇다면 필요한 액수를 캐시아웃 리파이낸스를 통해 현금화할 수 있습니다. 이러한 방식으로 진행한다면 총 $200,000 (현재 모기지 $100,000 + 캐시아웃 $100,000)을 새롭게 재융자하게 됩니다.

캐시아웃 리파이낸스 비용
캐시아웃 리파이낸스는 집구입시 받게되는 일반융자와 매우 유사합니다. 그렇기에 일반적인 클로징 코스트(Closing Cost)와 거의 동일한 비용을 지불하게 됩니다. 클로징 코스트는 $2,000~$3,000이 들 수도 있고 결과적으로는 현금화 하는 금액에 관련해서도 이자를 지불하게 됩니다. 그렇기에 현금화되는 금액을 언제 어떻게 사용할지 분명한 계획을 세우고 진행하는것이 중요합니다.

캐시아웃 리파이낸스 제한(Restriction)
많은 렌더(Lender, Bank)들이 특정한 상황에는 캐시아웃을 허락하지 않을 수 있습니다. 흔한 이유는 일반적인 집구입 모기지보다 조금 더 높은 크레딧 스코어를 필요로하고 집을 구입한지 일년 이상 되어야 하며 가치대비 융자금액(LTV, Loan to Value)이 일반적으로 85% 정도까지만 가능하다는 것 입니다.

현금사용 용도
일반적으로 캐시아웃한 현금의 용도는 무관합니다. 다른 부채를 값을 수도 있고, 여행자금으로 사용 할 수도 있습니다. 이러한 용도는 오로지 대출자의 현명한 선택에 결정권이 있습니다. 이자율이 높은 크레딧카드의 밸런스가 높다면 더 낮은 모기지 이자율을 사용하여 청산하는 방법이 좋을 수도 있습니다.

물론 위에 언급한 클로징 코스트(Closing Cost)를 반드시 고려해야하지만 크레딧 카드 밸런스에 측정되는 이자와 비교한다면 클로징 코스트 부담이 결과적으로는 훨씬 낮은것이 일반적입니다. 이에 따르는 다른 이점도 있습니다. 크레딧 카드 리밋에 비해 높은 밸런스를 값음으로써 크레딧 스코어도 향상이 될 것이고 크레딧 카드 납부금과 모기지 페이먼트의 차이점 중 꼭 기억해야 할 부분인 모기지 이자는 세금공제 혜택도 받을 수 있다는 것 입니다. 만약 같은 금액을 지불한다 하더라도 세금공제를 받을 수 있으니 이러한 방법을 선택하지 않을 이유가 없습니다.

추천해 드릴 수 있는 또 다른 캐시아웃의 다른 용도는 홈 임프루브먼트(Home Improvement)입니다. 이렇게 재투자를 함으로서 내 집의 가치가 상승될 수 있으니 위험성이 높고 게런티없는 스탁, 뮤추얼 펀드와 같은 상품에 나의 지분을 맡기는 것보다 안전하고 물론 리모델링 된 집에 살면서 만족도와 행복수준도 높아질 수 있습니다. 홈 임프루브먼트가 주 목적이라면 지난주의 주제인 204(K)론도 다른 옵션입니다. 하지만 반드시 기억해야 하는 것은 실제적인 집의 가치를 고려하고 무리한 개조와 투자는 피해야 합니다.
또한 캐시아웃으로 확보 할 수 있는 현금을 사용하여 투자 부동산(Investment Property)을 구입할 수도 있습니다. 캐시아웃한 금액에 한하여 진행 할 수도 있고 이 금액을 다운페이먼로 지불한 후 렌탈 인컴(일반적으로 렌트 금액의75%을 인컴으로 인정)을 사용하여 투자부동산에 새로운 모기지를 받을 수도 있습니다.

다른 옵션
캐시아웃 리파이낸스는 연관된 클로징 코스트(Closing Cost)가 있기에 캐시아웃(Cash-Out) 금액에 따라 홈 에퀴티 라인 오프 크레딧(Home Equity Line of Credit, HELOC)이 더 유용할 수 있습니다. HELOC(힐락이라고 읽습니다)은 리파이낸스와 달리 현재 모기지와 무관하게 집을 담보로 은행에서 허용하는 금액입니다. 이렇게 허용된 금액까지 언제든지 사용할 수 있는, 크레딧 카드와 비슷한 개념으로 이해할 수 있습니다. HELOC의 단점은 변동 이자율이고 일반융자 이자율에 비교하여 높을 수 있다는 것 입니다. 정해진 기간동안은 원금을 제외한 이자만 값을 수 있다는 이점이 있지만 이 또한 보통 10년정도인 만기일이 되면 모두 다 값아야하는, 아주 위험할 수 있는 Ballon Loan(풍선처럼 커지다가 터질 수 있기에 붙여진 이름)이 될 수 있기에 반드시 현명하게 계획하고 사용해야 합니다.

HELOC외 흔히 얘기하는 홈에퀘티론(HEL, Home Equity Loan)도 존재합니다. 홈에퀴티론은 두번째 모기지(2nd Mortgage)란 개념으로 이해해야 합니다. 위에 언급된 캐시아웃 금액을 이미 존재하는 모기지와는 별도로 또 다른, 두번째 론으로 받게되며 HELOC과 다르게 고정금리로 융자받을 수 있습니다. 첫번째 모기지의 기간이 짧거나, 매우 낮은 이자율의 첫번째 모기지를 그대로 유지하고 싶다면 2nd Mortgage도 좋은 옵션일 수 있습니다. 하지만 2nd Mortgage는 오너가 거주하고있는 부동산에 한하여 가능하며 투자 부동산(Investment property)에 관해서는 허락되지 않습니다.

결론은 나의 에퀘티를 현금화하여 홈임프루브먼트와 같은 재투자를 하거나 높은 이자의 부채보다 좋은 이자율로 리파이낸스를 받을 수 있다면 이를 청산하고 세금공제 혜택까지 받는 방법은 분명 현명한 선택일 수 있습니다. 다만 늘어나는 융자액(Loan Amount)과 매달 부담해야하는 정해진 원금(Principle)과 이자(Interest) 페이먼트를 고려하고 최선의 선택을 하는것은 정확한 소비자의 계획과 이러한 프로그램들의 장단점을 잘 이해하는것이 중요합니다.



마이클 리 (Michael Lee, 978-314-8818)
Insurance Broker, mlee.insurance@gmail.com
 - License in Health, Life, Series 6, Series 63, Property & Casualty
 - Health/Life/Annuities/Medicare/Disability/Group Benefit/Reinsurance 전문
Loan Officer, mike.lee@norcom-usa.com
 - NMLS # 1464242 / Real Estate License No. 9534498
 - Government & Conventional Residential Loan


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