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양도소득세 (5) - 임대부동산에는 15%가 아닌 25%의 양도세율이 적용된다고?
보스톤코리아  2017-10-30, 11:26:43   
미국영주권자인 김한국씨는 임대중인 주택을 처분할 예정입니다. 그런데  임대부동산에는  15%가 아닌 25%의 양도소득세율이 적용된다는 이야기를 듣고 깜짝 놀랐습니다. 양도소득세율을 15%로 알고 있는데, 왜 25%의 세율이 적용되는 건지… 

많은 분들이 ‘1년이상 보유한 자산의 양도소득세율은 15%다’라고 알고 있습니다. 물론 이것이 틀린 말은 아니며, 필자 또한 양도소득 세율이 15%(고소득자의 경우 20%)라고 이야기 하곤 합니다.
그런데 임대용 부동산의 양도차익(capital gain) 중 일부는 실제로 25%의 양도소득세가 과세됩니다. 이해를 돕고자 간단한 사례를 들어 설명해 봅니다.

- 취득일 : 2004년 1월 1일
- 양도일 : 2017년 12월31일
- 취득가액 : $300,000
- 자본적지출액 $50,000
- 양도가액 : $450,000
- 감가상각한 금액 : $160,000
* 내용연수 27.5년, 정액법(straight-line method)를 적용한 정확한 금액이라 가정함

양도차익(Capital gain)의 계산
먼저, 김한국씨의 양도차익(Capital gain)을 계산해 봅니다. 양도차익은 ‘양도가액(selling price)’에서 양도시점의 ‘조정된 취득가액(adjusted basis)’을 차감해 계산합니다. 조정된 취득가액이란 아래와 같이 당초취득가액에 주택의 가치를 증대시키거나 내용연수를 연장시킨 자본적지출액(예를 들면, 난방장치를 새로 한 것 등)을 더하고, 임대사업소득을 계산할 때 비용으로 계상한 감가상각액(depreciation) 등을 차감한 것입니다. 

당초취득가액 ($300,000)
(+) 자본적지출액 ( $ 50,000)
(- )  감가상각비 ($160,000)
= 조정된 취득가액($190,000)

위와 같이 계산하면 임대용 주택의 조정된 취득가액은 $190,000이며, 김한국씨의 양도차익은 $260,000 (= 양도가액 $450,000 – 조정된 취득가액 $190,000)입니다.

양도차익을 15%적용할 이익과 25%적용할 이익으로 나눠야
양도소득세는 양도차익에 세율을 곱해 계산하는데, 임대부동산의 경우 25%로 과세되는 이익이 있기 때문에 정확한 세율을 적용하기 위해서는 위 양도차익 $260,000을 ‘15%의 세율이 적용되는 이익’과 ‘25%의 세율이 적용되는 이익’으로 구분해야 합니다. 여기서 25%의 세율이 적용되는 이익을 ‘미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)’이라 합니다.

‘미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)’이란 임대용 아파트와 같은 감가상각대상 부동산(real property)에 적용되는 규정입니다. 이는 부동산의 양도차익(capital gain) 중 임대사업소득을 계산할 때 이미  비용으로 처리한 감가상각비 만큼의 이익에 대해서는 15% 가 아닌  최고 25%의 세율을 적용해 양도소득세를 계산한다는 내용입니다.
이를 김한국씨의 사례에 적용해 보면, 

김한국씨의 양도차익은 $260,000이고, 임대기간동안 감가상각으로 비용계상한 금액은 $160,000입니다. 따라서 이익 $260,000중 이미 비용처리한 감가상각금액 $160,000에 해당하는 이익은 최고 25%의 세율을 적용하고, 나머지 $100,000은 15%(고소득자의 경우 20%)의 세율을 적용해 양도소득세를 계산합니다.

15%의 세율은 실제 투자한 가액 이상으로 양도할 경우만 적용 돼
위에서 15%의 세율이 적용된 $100,000은 양도가액 $450,000에서 김한국씨가 실제로 투자한 금액 $350,000(당초의 취득가액 $300,000 + 자본적지출액 $50,000)을 뺀 금액과 일치합니다. 이렇게 보면 결국 우리가 알고 있는 1년이상 보유한 부동산의 양도소득세율이 15%라는 것은, 양도가액이 실제로 투자한 가액(당초의 취득가액 + 자본적지출액)을 초과할 때만 적용된다는 것을 알 수 있습니다. 

손해를 봤는데, 세금을 내라고?
가끔 실제 투자금액보다 낮은 가액으로 부동산을 판 경우가 있습니다. 이때 우리는 투자금액보다 낮은 가액으로 팔았기 때문에 손해를 봤다고 말하고, 손해를 봤으니 당연히 낼 세금도 없다고 생각합니다. 그런데 정말 그런지 생각해 봅니다.

위의 사례에서 김한국씨가 임대용 주택을 $290,000에 팔았다고 가정해 봅니다. 이경우 김한국씨는 주택을 $300,000에 취득해 수리비 $50,000을 지출했으니 총 $350,000을 투자한 셈입니다. 이를 $290,000에 팔았으니 $60,000을 손해본 것이고 손해를 봤으니 당연히 낼 세금도 없겠죠?

그런데 김한국씨의 생각과는 달리, 세법에서는 이익을 양도가액에서 조정된 취득가액을 차감해 계산합니다. 위 사례에서 김한국씨는 임대사업소득을  계산할 때 감가상각비로 이미 $160,000을 비용처리 했습니다. 따라서 주택의 조정된 취득가액은 김한국씨가 생각한 $350,000이 아닌 $190,000( = 실제투자액 $350,000에서 감가상각비 $160,000을 차감)입니다. 결국 세법상으로는 $190,000의 가치가 있는 주택을 $290,000에 팔았으니 손해를 본것이 아니라 $100,000의 이익을 봤다는 것을 알 수 있습니다. 

따라서 김한국씨는 이익 $100,000에 대해 양도소득세를 내야하며, 이 때에도 미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)규정에 따라 이익 $100,000중 이미 감가상각한 금액 $160,000에 해당하는 이익에 대해서는 최고 25%의 세율을 적용해야 합니다. 결국 김한국씨는 이익 $100,000전액에 대해 최고 25%의 세율로 양도소득세를 내야 합니다.


이명원 

한국공인회계사/미국공인회계사
(미국)MW LEE, CPA P.C.대표
(한국)호연회계법인 국제조세본부장
Boston Tel. 617-455-8073   Fax. 617-249-2088
Seoul Tel. 013-0533-9910 
mwl@mwleecpa.com 또는 mwlee@kicpa.or.kr


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