올 해 주택을 한 채 추가 구입하여 임대하고 있는 김 한국씨. 아직까지 임대소득을 신고해본 적이 없어 궁금한 게 한 두 가지가 아닙니다. 어떤 소득을 신고해야 하는 지, 어떤 비용이 공제되는 지, 혹시 손실이 나면 어떻게 신고하는 지 등등∙∙∙

주택임대소득(residential rental income)에 대한 과세는 관련주택이 임대목적용 주택인지 아니면 vacation home인지, 임대주택을 개인적으로 사용하고 있는 지, 주택임대와 관련하여 얼마만큼 시간과 노력을 투입하고 있는 지 등에 따라 달라집니다. 그러나 보통의 사업소득과 같이 임대에서 발생한 총수입(revenue)에서 관련 비용(expenses)을 차감하여 소득(income)을 구한다는 것은 크게 다를 바가 없습니다. 다만, 임대손실(loss)이 발생한 경우 손실액을 제한하는 특별규정이 있습니다.

어떤 서식(Form)을 사용하나?
임대소득을 신고하는 기본서식은 Schedule E(Supplemental Income and Loss)입니다. 그러나 임대인이 기본적인 서비스(heating and lighting, cleaning of public areas, trash collection 등)외에 특별한 서비스(regular cleaning, changing linen, maid service 등)를 제공하는 경우에는 Schedule C(Profit or Loss from Business)를 사용하여야 합니다.

주택임대소득에 포함되는 소득은?
일반적으로 주택임대소득(rental income)에는 임대 대가로 받은 모든 금액이 포함됩니다. 따라서 매월 받는 월 임대료뿐만 아니라 마지막 달의 임대료에 해당하는 보증금(security deposit) 및 임차인의 계약해지에 따른 손해배상금 등이 모두 포함됩니다. 이 때 미리 받은 선수임대료(advance rent)는 임대인이 현금주의(cash method)를 사용하느냐 발생주의(accrual method)를 사용하느냐를 따지지 않고 실제 받은 날이 속하는 과세연도의 소득으로 봅니다.

예를 들면, 매월 $2,000씩 1년간(2011년 7월1일부터 2012년 6월 30일까지) 주택임대 계약을 맺은 김한국씨가 2011년 7월 1일에 7월분 임대료 $2,000과 마지막 달 임대료 $2,000을 받고 8월부터 12월까지 매월 $2,000씩 임대료를 받았다면 그의 2011년도 임대수입은 $14,000(6개월치 $12,000 + 마지막 달 $2,000)입니다.

어떤 비용이 공제되나?
주택임대수입에서 공제되는 임대 비용(rental expenses)이란 임대와 관련한 경상적이고 필연적인 비용(ordinary and necessary expenses)을 말합니다. 이는 여느 다른 사업의 사업비용(business expenses)와 다를 바 없는 데, 이에는 감가상각비, 수선유지비, 보험료, 이자, 교통비, 출장비, 각종 공과금, 세금, 각종 수수료, 전기료, 수도료∙∙∙ 등이 있습니다.

다만 이러한 비용은 실제 주택의 임대기간 중에 발생한 비용이어야 합니다. 즉, 주택을 개인적으로 사용한 기간에 해당하는 비용은 개인적 비용이므로 임대비용으로 인정받지 못합니다. 예를 들어 2011년 6월 30일까지 개인적으로 사용하던 주택을 2011년 7월 1일부터 임대에 사용했다면, 위의 비용 중 전기료 등과 같이 직접 임대비용으로 구분 가능한 비용을 제외한 이자, 세금, 보험료 등과 같이 개인적 사용과 임대에 공통으로 사용된 비용은 이를 개인적 비용과 임대비용으로 안분하여 임대에 해당하는 금액(전체의 12분의 6)만 임대비용에 포함하여야 합니다.

임대손실이 발생하면 어떻게 하나?
일반적으로 부동산 임대에서 발생한 손실은 ①At-risk rule과 ②Passive activity limits 규정 때문에 손실인정액에 제한을 받습니다. ‘At-risk rule’이란 쉽게 설명하면 당초 투자금액을 초과한 손실은 인정하지 않겠다는 것이며(즉, $100,000을 투자한 사람의 최대 손실액은$100,000이므로 이를 초과하는 손실액은 인정하지 않겠다), ‘Passive activity limits’란 passive activity(부동산 임대소득 등)에서 발생한 손실은 다른 passive activity 에서 발생한 이익과 상계할 수는 있으나 non-passive activity(급여, 이자, 배당 등)에서 발생한 이익과는 상계하지 못하도록 하는 규정입니다. 이 때Passive activity limits규정에 따라 미공제된 손실은 이 후 연도로 이월되어 그 해의 passive activity 이익과 상계하고 그래도 공제받지 못한 손실은 마지막으로 자산 처분시점에 손실로 처리됩니다.

그런데 부동산 임대 손실의 경우Passive activity limits 규정에 불구하고 임대인이 적극적으로 임대활동에 관여 (active participation-임차인 승인, 임대기간 결정, 지출내역 승인 등의 활동)하는 등 일정요건을 갖추면 최대 $25,000(과세기간 내내 부부가 따로 살면서 부부별도 신고시 $12,500)까지 non-passive activity 이익에서 상계할 수 있도록 하는 예외 규정이 있습니다. 그러나 이 경우에도 임대인의 MAGI(Modified Adjusted Gross Income)이 $100,000을 초과하면 그 초과하는 금액의 50%에 해당하는 금액이 삭감되어(phase-out) 결국 MAGI이 $150,000을 초과한 임대인은 혜택을 받을 수 없습니다.

결론적으로 주택임대에서 발생한 손실은 임대인의 적극활동 여부에 따라 최대 $25,000까지 급여 등의 non-passive activity에서 발생한 이익과 상계할 수 있습니다.

이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다.

이명원
한국공인회계사
미국공인회계사 합격
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