현재 대부분의 전문가들은 현재 주택시장이 점점 나빠지고 있다고 의견을 모으고 있다. 하지만 일부 전문가들은 주택가격의 고정화와 미판매 주택량 하락 등의 이유를 들어 부동산 경기침체의 반환점을 돌았다고 평가하고 있다. 지난 주 US NEW에서는 현재 주택시장과 관련된 희망적인 전망과 부정적 전망에 대해 상세히 보도했다.

[긍정적인 전망]
1. 미판매 주택 재고의 감소: 전미 부동산 협회에 따르면 지난달 미판매 주택(unsold homes)의 비율이 4프로 가까이 떨어졌다고 밝혔다. 여전이 시장에 나온 매물이 약 8.8개월치 밀려있지만 공급과 수요의 균형이 적정선에 근접했다.
2. 견고한 시세: 비록 한달 사이에 트렌드가 형성되는 것은 아니지만 지난 한달간의 추세를 살펴보면 현재 주택의 시세가 지난 일년전과 비슷하거나 오히려 약간 상승한 것으로 드러났다고 전미 부동산협회는 밝혔다. 불행스럽게도 구매의욕 저하로 거래량은 여전히 줄어들고 있지만 적어도 현재의 추세로 볼 때 상황은 나아지고 있다.
3. 서브프라임 부실의 파급효과는 없다: 증권 전문가들에 따르면, 서브프라임의 부실에도 불구하고 다른 경제상황은 나쁘지 않다고 밝히고 있어, 서브프라임 문제를 시작으로 하는 경제 공황사태는 없을 것이라고 예상하고 있다.
4. 안정된 모기지 이율: 비록 모기지 이율이 올해 초여름보다는 증가했지만(고정이율기준 6.2프로에서 6.6프로로) 여전히 구매자들의 기대치에 머물러 있고 당분간 금리가 인상될 조짐이 없는 것도 긍정적인 징조이다. 평균적인 임금인상과 주택가격의 안정, 혹은 하락이 있다면 오히려 작년보다도 주택구입에 적기일 수 있다고 전문가들은 평가한다.
5. 융자의 자격요건 강화: 현재 서브프라임 시장의 위축으로 구매 예정자들에 대한 모기지 자격 검증이 강화됐다. 이는 융자를 받으려면 까다로운 자격 검증을 받는 단점도 있지만 불량 채권이 생길 가능성이 줄어든다는 장점이 생긴다. 한마디로 분에 넘치는 모기지를 받기가 힘들어진다는 의미가 될 수 있다.

[부정적 전망]
1. 부실채권의 증가: 부실채권이 지난 1년 동안 2배 가까이 늘었다. 특히 캘리포니아에서는 8배에 달했다. 게다가 모기지 회사들이 내년 변동이율을 더 올릴 예정이어서 불량채권이 더 많아질 것으로 전망돼 최악의 상황에 직면할 가능성도 있다.
2. 주택의 공급과잉: 주택 구입이 현저히 줄어들고 있음에도 불구하고 건축업자들은 여전히 미개발 지역에 집을 짓고 있다. 이는 작년 미판매 주택 재고 증가의 결과로 나타났다.
3. 구매 의욕 상실: 자격요건의 검증 강화는 불량채권을 줄일 수 있다는 장점이 있는 반면 구매 예정자들의 구매 의욕 상실을 가져올 수 있다. 이는 주택시장의 경직을 가져올 수 있다.
4. 집값의 거품현상: 상승률이 최고조에 달했던 2006년에 비해 주택가격이 4프로이상 떨어졌지만 여전히 과대평가 되어있다. 현재의 임금 상승폭을 감안하더라도 3-4년이 지나야 주택 중간가격이 적정수준에 도달할 것으로 전문가들은 평가한다.
5. 실질적으로 프라임(우대금리)고객이 프라임 아님: 주택시장의 와일드카드는 은행에서 가장 좋은 이자율 조건으로 집모게지를 빌렸던 고객들이 정말 프라임 고객이냐 하는것. 지난 몇년간 주택모게지 대출이 절정을 이루고 있을 때, 모게지 브로커들이 자격을 제대로 갖추지 않은 사람들도 은행에서 최고우대금리를 받게 했던 것이 아닌가 하는 의심을 낳고 있다. 우수 모게지 대출은행으로 여겨졌던  Countrywide Financial이 최근들어 프라임 대출 고객들의 모게지 상환 연체로 흔들리고 있다는 뉴스가 나오고 있다. 결국 엉성한 대출 심사기준이 돈이 너무 없어 모게지를 갚을 능력이 없는 사람들의 손에 너무 비싼 집을 쥐어준것이 아니냐는 지적이다.  

전홍수 jun@bostonkorea.com