(질문)
한국 거주자인 김 태백씨는 투자목적으로 미국 보스톤에 주택을 구입하여 임대하고 있습니다. 김 태백씨는 이 주택을 처분하고자 하는데 주택양도소득에 대해 한국과 미국에서 어떻게 과세되는지요?

(답)
미국은 한미조세조약과 미국의 세법에 따라 한국 거주자인 김 태백씨의 미국내 주택의 양도소득에 대해 세금을 부과합니다. 이 때 주택의 보유기간에 따라 단기양도소득(short-term capital gains)또는 장기양도소득(long-term capital gains)으로 구분하여 과세합니다. 한편, 김 태백씨는 한국 거주자이므로 미국주택의 양도소득에 대해 한국에 세금신고를 해야 합니다. 다만, 미국에 낸 세금은 외국납부세액공제를 해줘 이중과세를 방지하고 있습니다.

이번 주는 세법상 한국 거주자의 미국내 부동산 양도소득이 한국과 미국에서 어떻게 과세되는 지 살펴보기로 합니다. 위의 김 태백씨와 같이 한국에 거주하면서 투자목적으로 미국의 부동산을 취득하여 임대하고 있는 경우 ①임대기간 동안은 부동산 임대소득이 발생하며, ②부동산을 양도하면 양도소득(capital gain)이 발생하게 됩니다. 부동산 임대소득과 부동산 양도소득은 그 성격이 달라 한국세법은 이를 별도로 분류하여 과세하지만, 미국세법은 모두 합산하여 과세한다는 점은 이미 설명드렸습니다. 여기서는 임대소득과 양도소득을 구분하여 살펴보기로 합니다.

비거주자에 대한 미국의 일반적인 과세원칙
한국 거주자의 미국내 소득에 대한 미국에서의 과세여부는 한미조세조약과 미국세법에 의해 결정됩니다. 이 때 미국은 한미조세조약과 미국세법을 동등하게 취급하여 두 규정이 다르면 둘 중 최근에 제정된 법을 적용합니다(미국은 국제간의 조약과 연방법을 동등하게 취급함). 만약, 한미조세조약과 미국세법에 따라 미국에 과세권이 있다면 구체적인 과세방법은 미국의 세법을 따르게 되는데, 비거주자의 소득이 미국의 사업과 밀접한 관련이 있느냐(effectively connected with trade or business in the U.S.) 아니냐에 따라 달라집니다. 비거주자의 미국내 소득이 미국의 사업과 실질적으로 밀접한 관련이 있다면 그 소득은 미국 거주자와 동일한 방법에 의해 과세되며(일부 비거주자에게는 적용안되는 규정이 있음), 그렇지 않다면 30%(또는 조세조약상 제한세율)의 단일세율로 원천징수됩니다.

임대소득의 과세 한미조세조약과 미국세법에 따르면 미국에 있는 부동산의 임대소득은 미국의 원천소득소득에 해당되어 미국에서 과세할 수 있습니다. 이 때 임대소득은 원칙적으로 미국내 사업과 관련이 없는 것으로 봅니다. 따라서 비거주자의 납세의무는 임차인이 임대수입의 30%를 원천징수하여 납부함으로써 종결됩니다. 즉, 비거주자는 별도의 세금신고를 할 필요가 없습니다.

그런데 미국세법은 비거주자에게 본인의 임대소득을 미국의 사업과 밀접한 관련이 있는 소득으로 간주하여 세금을 납부할 수 있도록 선택권을 부여하고 있습니다. 만약 비거주자가 이 규정을 선택한다면 임대와 관련된 각종 비용(감가상각, 재산세, 이자 등)을 공제할 수 있어 세금을 줄일 수 있습니다. 이 때는 비거주자는 거주자와 동일한 방법에 의해 세금을 계산하여 Form1040NR을 작성하여 세금신고를 하여야 합니다.

결론적으로 김 태백씨는 주택임대수입에 대해 임대수입의 30%를 납부하든지, 아니면 사업과 관련 있는 소득으로 보아 미국의 거주자와 동일한 방법으로 세금을 계산하여 납부하든지 본인에게 유리한 방법을 택하여 신고할 수 있습니다.
한편 김 태백씨는 한국의 거주자이므로 미국의 부동산에서 발생한 임대소득을 한국의 소득과 함께 신고하여야 합니다. 이 때 미국에서 납부한 세금은 일정한도내에서 외국납부세액으로 공제받을 수 있습니다.

부동산 양도소득의 과세
한미조세조약과 미국세법에 따르면 비거주자의 미국내 부동산 양도소득은 미국내 원천소득에 해당하여 미국에서 과세할 수 있도록 하고 있습니다. 이 때 미국세법은 비거주자의 부동산 양도소득을 미국의 사업과 실질적으로 밀접한 관련이 있는 소득으로 봅니다. 따라서 비거주자는 미국 거주자와 동일한 방법에 의해 세금을 계산하여 신고하여야 합니다. 즉 김 태백씨는 부동산 양도소득을 부동산 보유기간에 따라 단기양도소득(short-term capital gains)또는 장기양도소득(long-term capital gains)으로 구분하여, 단기양도소득에 해당하면 일반세율인 10%~30%의 세율을 장기양도소득인 경우 최대 15%의 세율을 적용하여 세금을 계산합니다.

참고로 미국의 비거주자가 미국내 부동산을 양도하는 경우 일반적으로 양수인이 양도가액의 10%를 원천징수하여 납부하여야 하며, 양도자는 소득세 신고시 확정된 세금과 원천징수세액과의 차액을 추가납부 또는 환급 받게 됩니다.
한편 김 태백씨는 한국 거주자이므로 미국의 부동산 양도로 발생한 양도소득을 한국의 세법에 따라 한국에 신고 하여야 합니다. 이 때 미국에 이미 납부한 세금은 외국납부세액공제를 받게 됩니다.

이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 ­받아 처리하시기 바랍니다.


이명원
한국공인회계사, 미국공인회계사 합격
LH&S International, Inc.
(O) 617-233-1626/ (C) 617-455-8073
(FAX) 617-379-6757
boston.lhs@gmail.com 또는 tomwlee1125@gmail.com

ⓒ 보스톤코리아(http://www.bostonkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지