아파트에 여러번 입주 신청을 했으나 거절만 당하는 경우가 있다.  미국에서는 어떤 기준으로 임대 자격을 결정하는지, 혹시 미리 준비해야할 점은 무엇인지 알아본다.
집주인 입장에서는 새로 입주를 원하는 세입자(Tenant to-be)가 정한기일에 정확히 임대료를 내고, 항상 자신이 거주하는 아파트를 깨끗하게 유지하며 또 이웃과 마찰없이 조용하게 지내며 서로의 사생활을 존중할 줄 아는 세입자를 원하기 마련이다.
특히 미국 내 대도시에는 매년 자연 증가되는 인구와 자녀들이 성장, 결혼해 분가하는데다 여행자, 이민자가 급증하면서 이들이 거주공간을 찾고 있어 항상 아파트나 주택 공급량보다 수요가 훨씬 많다.
따라서 자연히 임대료가 큰 폭으로 올라가며 입주자격도 한층 까다로워지고 있다.  이러한 상항에서 세입자들의 입주여부에 대한 자격을 이해하기 위해서는 세들어 살려는 세입자 후보들을 선별할 때 법적으로 허용되는 집주인의 권리와 연방세입자보호법(FFFA)이 정한 세입자 권리를 알아야 한다.

세입자의 입주 신청을 합법적으로 거절 할 수 있는 경우
-크레딧 기록이 나쁘거나 임대료에 비해 수입이 적은 경우, 또는 전에 임대료를 내지 않은 기록이 남아 있거나 현재 수입으로는 해당 입대료를 내기가 벅찬 경우
-전에 살던 집주인으로 부터의 평판이 나쁠 때(Nagative References)나 항상 임대료를 제때 못내고 리스 계약서의 합의 조항을 위반했다거나 집안을 엉망으로 해놓고 이사간 경우
-세입자가 강제퇴거 소송(Eviction)이나 리스 계약 위반으로 민사소송을 당해 패소한 기록이 있을 경우
-세입 신청자가 중범죄(살인, 강도, 마약거래 등)기록과 교도소 복역 기록이 있을 경우
-세입신청서 서류의 질문 사항 등을 허위로 기재하거나 부정확하게 작성해 제출했을 때
-세입자가 월세 보증금(Security Deposit)이나 리스 계약 기간 등 임대계약서 상의 일반적으로 통용되는 기본 조건 등을 지킬 수 없을 때
-애완동물(주로 개나 고양이)을 데리고 이사오려는 세입자도 입주가 허용되지 않을 수 있다.  단 맹인, 지체불구자의 안내견이나 보호견은 예외다.

입주 신청을 거절하면 처벌되는 경우
-집주인이 특정 인종 또는 종교인에게만 렌트를 주거나 특정 출생국적만 원하거나 배제할 경우
-거주 공간이 충분하나 임산부나 아이들이 있는 가족을 거절하거나 입주 가족 수를 제한하는 경우
-신체장애자의 입주를 거절할 경우
-노인의 연령을 문제삼거나 단순히 독신남, 독신녀, 동거남녀라는 이유만으로 입주를 거부할 경우
-동성연애자라는 이유
-지방정부로부터 렌트비 보조를 받는다는 단순한 이유로 입주를 거부할 수 없다.

아파트를 임대해 살다가 이사를 나가게 되면 건물주는 임대보증금의 잔액을 수리비 명세서와 함께 이사 나간 후 3주일 이내에 보내주어야 합니다.  그러나 수리비가 보증금보다 많은 경우 돌려줄 것이 없게 되며 경우에 따라서는 추가적인 손해 배상을 요구할 수도 있습니다.

계약서 상의 임대기간이 끝난 후에도 계속 같은 아파트에서 거주할 때는 별도의 계약서가 자동적으로 1개월마다 연장되는 월세 테넌트의 관계로 바뀌어 계속 거주하게 됩니다.  이 경우는 집주인이 자신의 권리를 내세워 집을 비워달라고 요구하면 원하는 날짜까지 집을 비워줘야 합니다.

시큐리티 디파짓은 어디까지나 세입자의 돈이지 집 주인이 별다른 이유없이 마음대로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.  비록 집 주인이 보관하고 있어도 미리 약속한 여러 합의 사항을 테넌트가 지키지 않아 그 손실을 바로 잡아야 할 때만 이 돈을 사용할 수 있는 권리를 가집니다.


백영주(Clara Paik) Realtor,
ABR. GRI.
Trinity Seminary. Million Dollar Sales Club, Top Producer, Board of Realtor, Greater Boston Association of Realtor, National Association of Realtor, Massachusetts Association of Realtor, Re/Max International. 978-239-0141, clara.paik@remax.net. Clarapaik.com