지난 12월 미국 연방준비은행에서 기준 이자율을 0%로 내린 후 모기지 등을 비롯한 관련 이자율들이 계속 하락하고 있어 많은 분들이 리파이낸싱이나 홈에퀴티론을 고려하는 것으로 파악된다. 이와 관련해 세금 문제를 살펴보면, 기본적으로 기존의 집을 사거나 새로운 집을 짓기 위해 대출 받은 이자는 세금공제가 가능하며, 리파이낸스한 모기지에 대한 지급이자도 세금공제 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 살고 있는 집이나 세컨홈을 담보로 대출 받은 모기지 중 이전 잔액만 리파이넨스 한 경우에는 지급 이자 전체에 대해서 세금공제 받을 수 있습니다. 그러나 캐쉬 아웃 등으로 이전의 모기지 잔액보다 더 많은 금액을 리파이낸스 했을 때는 다른 룰이 적용됩니다.
첫째, 이전 모기지 금액을 초과하여 대출받아 주거용 또는 세컨홈을 장만하는 용도로 지출했거나 혹은 증축 공사 등으로 인해 주택 가치가 상승했을 때는 이 초과 금액을 주택 구입과 관련한 부채로 간주해서 100만 불까지 모기지에 대한 이자를 세금 공제받을 수 있습니다.
둘째, 이전 모기지보다 더 많이 대출받아 캐쉬 아웃한 금액을 첫 번째와 다른 목적 가령 개인 부채를 갚거나 새 자동차를 구입하는 등으로 사용하면 홈에퀴티론으로 간주해 10만 불까지의 대출에 대해서만 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 홈에퀴티론이 10만 불이 넘게 되면 그 해 총 지급한 이자를 IRS에서 제공하는 워크시트를 이용해 10만 불에 대한 이자를 계산하기 때문에 홈에퀴티론 전체에 대한 이자가 아닌 10만 불에 대한 이자만을 공제 받을 수 있습니다.
예를 들어, 8년 전에 모기지 15만 불을 얻어 산 20만 불의 주거용 집이 현재 25만 불의 가치가 있고 모기지 잔액이 13만 5천 불 남은 상태에서 캐쉬 아웃을 포함하여 19만 불을 리파이낸스했다면(단, 부부 합산 세금보고를 하고 다른 모기지가 없다고 가정하면) 리파이넨스 금액 중 처음 13만 5천 불에 대해서는 주택 구입 부채로 인정하여 이자 전체를 세금 공제받을 수 있습니다. 또, 이전의 모기지에서 초과된 5만 5천(19만 - 13만 5천)을 화장실을 새로 만드는데 3만 불 쓰고 나머지 2만 5천을 자동차론을 갚는데 사용했다면 3만 불은 주택 가치를 상승시키는 데 사용한 것이므로 주택 구입 부채로 간주해 이자 전체를 세금 공제받을 수 있습니다. 2만 5천 불의 경우 홈에퀴티론으로 간주되기는 하지만 10만 불 내에 있으므로 이 역시 전액 세금 공제 혜택이 가능합니다.
The Housing and Recovery Act of 2008
경제 위기로 모기지를 갚지 못해 집에 대한 소유권상실(Foreclosure)의 위기에 처한 사람들을 구제하기 위한 법안인 the HOPE for Home owners Act of 2008를 포함한 The Housing and Recovery Act of 2008는 한시적인 리파이낸스 프로그램입니다. 이에 따르면 FHA(Federal Housing Administration)의 지원으로 모기지 대출은행은 모기지를 주택현재 평가액의 85% 감액할 수 있고, 모기지 대출자는 주택 현재 평가액의 90%까지 새로운 30년 고정 모기지를 얻을 수 있게끔 지원하고 있습니다. 전국적으로 이 새로운 론 프로그램은 55만 440불 한도 내에서 가능하며 2008년 10월 1일부터 시행되어 2011년 9월 30일까지 유효합니다. 그러나 모기지 대출은행들은 이 프로그램에 참여할 의무는 없으나, 자발적으로 현 시장 가치의 85%의 모기지 금액을 깎아 줘야 하는 부담이 있어 꺼릴 수 있습니다. 한편 이 프로그램으로 모기지 조정을 받은 대출자는 미래의 주택 가치 상승에 대한 이익을 FHA와 똑같이 나누어야 합니다. 이 의무는 프로그램론을 리파이낸스 하거나 그 집을 팔 때까지 유효합니다.

자세한 사항은 성주영 ( Waddell & Reed, Financial Advisors, 781-890-4599(Ext.108) 에게 문의 바랍니다.
jsung@wradvisors.com, www.jsung.wradvisors.com