일반적으로 변동이자율모기지( ARM : Adjustable Rate Mortgage)를 가지고 있는 분들은 앞으로 이자율이 올라갈 것으로 예상될 때에 고정이자율모기지로 리파이낸스 해서 장기적인 비용을 줄이고 고정이자율모기지를 가지고 있는 분들은 낮은 이자율로 리파이낸스 해서 월페이먼트를 줄이려는 노력을 하게된다.

또 다른 경우는 월페이먼트가 부담스러워 대출기간을 장기로 바꿔 매달의 현금지출을 줄이기 위해 리파이낸스를 하기도 한다. 이처럼 여러경우에 리파이낸스를 생각하게 되지만 장,단점을 잘 비교하여 현명한 결정을 내려야 한다.

예를 들어 리파이낸스후 월 페이먼트를 줄여 매달 지출은 줄었지만 얼마지나지 않아 집을 팔고 이사를 간다면 절약한 월페이먼트보다 리파이넨스시 지불한 클로징코스트가 훨씬 많기 때문에 상당한 손해를 감수해야 한다.

리파이낸스를 할 때 발생하는 비용은 포인트, 클로징코스트, 모기지보험(PMI)등 많은 항목이 포함된다. 광고에서 흔히보는 “no points, no closing costs”는 대부분 발생하는 비용을 원금에 가산하기 때문에 작은 글씨로 씌어져 있는 조건들을 잘 비교해야 한다.

리파이낸스의 유익을 비교해 보기 위해서는 손익분기기간(Break even point)을 계산해 보면 된다. 발생한 모든 비용을 매달 절약된 월페이먼트로 나누어 보면 기간을 구할 수 있다. 여기에다 이자지급액이 줄어들면서 같이 줄어든 세금공제액을 더하면 실제로 모든 비용을 커버하고 수익이 나는 시점을 정확하게 계산할 수 있다. 따라서 이기간내에 집을 팔게되면 손해가 되는 것이다.

결론적으로 아래그림과 같이 리파이낸스후 절약되는 월페이먼트의 합이 리파이낸스를 하기위해 발생한 비용보다 클 경우 리파이낸스가 효과적이다. 즉, 리파이낸스후 그 집에서 오래 살면 살수록 효과가 크게 된다.

자세한 사항은 성주영 ( Waddell & Reed, Financial Advisors, 781-890-4599(Ext.108) 에게 문의 바랍니다.
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