지난 18일 MIT에서 개최된 뉴잉글랜드 수학경시대회장에서 Cornerstone RE Investment Inc. 의 대표이자 현 한인회 사무총장인 강승민 씨가 학부모들을 대상으로 주택 구매와 렌트 시 일반인들이 잘 모르지만 반드시 알아두어야 피해를 방지할 사항에 대한 설명회를 가졌다.

강승민 대표에 의하면 많은 전문가들은 향후 주택시장이 개선되리라고 보고 있으며 실질적으로 가시적인 효과가 나타나는 시기는 2009년 하반기로 예측한다고 했다.

강대표는 주택 시장이 살아 날 것을 대비해서 주택 구매 시 고려사항(Purchase & Sale Agreements 작성시 유의사항)과 함께 렌트 시 보증금(Security Deposit)과 아파트상태확인서(Apartment Condition Statement)에 대해서 설명하였다.

“매도자나 매도 중개인이 고의는 아닐지라도 해당주택의 기록들을 제대로 알지 못하거나 잘못 기입을 하는 경우가 많다.”고 말하는 강 대표는 원하는 집을 찾았다고 생각될 때 Offer제출 전에 챙겨야 할 몇 가지 사항들을 일러 주었다.

<주택 구매 시 고려해야 할 사항 (Purchase & Sale Agreements 작성시 유의 사항)>
1.Year Built and any up-grade & renovation (Town Hall Building Dept.; as-built & permit and Seller’s record; receipt & plan): 즉 주택의 설립연도와 증축이나 개조여부를 확인해야 한다. 때로 집주인이 증축이나 개조를 했다는 이유로 집값을 더 높이는 경우가 있다. 이럴 때는 타운홀에 가면 공사 허가를 맡고 한 것인지 여부를 확인할 수 있다. 아니면 공사비 영수증을 보여달라고 요구하는 방법이 있다.

2.Public Record: 즉 해당 주택에 대한 공공 기록(주택의 크기나 넓이 등 주택의 역사가 기록 돼 있는 공공문서)을 살펴 보아야 한다.

3.Ask neighbor: 이웃에게 해당 주택의 환경 등에 관해 물어볼 필요가 있다.

4.Flood Zone (Town Hall Building Dept. or fema.gov): 침수지역인지 반드시 알아보고 구매해야 한다.

위의 사항들을 다 체크한 후 주택 구매가 결정되면 Offer를 제출해야 한다. Offer 제출에서 Inspection과 Purchase & Sale Agreement(이후로는 “P&S”라 칭함) 작성시까지 주택 판매자(Seller), 주택 판매자의 중개인(Seller’s Broker), 주택 구매자의 중개인(Buyer’s Broker) 그리고 주택구매자(Buyer) 당사자 간에 합의 또는 문의한 사항의 결과물들을 P&S안에 추가 사항으로 포함시켜야 한다.

첫째, 판매자나 판매 중개인에게 해당 주택에 대해서 구두로 한 문의 사항. (예를 들자면 물이나 화재 등으로 피해 입었던 적은 없는지 등 집주인만이 알 수 있는 문제 사항)

둘째, 검사 보고서(Inspection Report)에 따라 판매자(Seller)측에서 해야 하는 Punch List.

셋째, 모게지로 집을 구매할 경우 낮은 이자율이 장점이기는 하지만 영주권자가 아닌 외국인 구매자들의 경우 모게지를 얻는 것이 쉽지 않기 때문에 여유 있는 잔금날짜(Closing Date)을 제시해 놔야 한다.

집을 구매하지 않고 렌트를 얻어 살 경우에도 챙겨야 할 사항은 있다. 일반적으로 사람들이 잘 모르기 때문에 무작정 당하기가 일쑤인 보증금(Security Deposit)에 대해서도 챙겨두면 손해를 방지하는 사항들을 알아두자.

<보증금(Security Deposit)과 아파트상태확인서(Apartment Condition Statement)>

집주인이 세입자로부터 보증금(security deposit)을 받는 경우, 집주인은 매사추세츠주의 은행 지점에 가서 이자가 발생되는 별도의 예금계좌를 만들어 해당 보증금(security deposit)을 예치해야 한다.

이 계좌는 집주인과 채무관계를 갖고 있는 제3자의 통제를 받지 않는다. 즉, 임대계약 기간 동안 보증금(security deposit)은 집주인이 직접 소유권을 행사할 수 없으며 집주인이 파산하거나 제3자에게 갚아야 할 빚이 있다 할 지라도 손댈 수 없다.

집주인은 보증금(Security Deposit)을 받은 날로부터 30일 이내에 Security Deposit Receipt Statement을 세입자에게 줘야 하며 Security Deposit Receipt Statement에는 보증금이 예치된 은행의 이름, 지점주소, 그리고 계좌번호를 명시해야 한다.

만약 집주인이 위의 사항을 실행하지 않을 겨우, 세입자는 보증금(Security Deposit)의 반환을 청구할 수 있다.

임대 계약 기간이 끝나면 주인은 30일 이내에 보증금(Security Deposit)을 세입자가 지정한 주소지로 보내야 한다. 이때 집주인은 임대기간 동안에 아파트에 발생한 손해 및 이유를 알 수 없는 파손 등에 대한 수리비를 차감한 금액을 세입자에게 돌려주어야 한다.

물론 수리에 사용된 금액은 그에 대한 영수증을 세입자에게 제시해야 하며, 이에 대해서 집주인은 거짓서류 제출에 대한 위증책임을 지게 된다.

이때 집주인과 세입자 사이에서 손해 및 이유를 알 수 없는 파손 등에 대한 판단기준에 사용되는 것이, 바로 Apartment Condition Statement이다.

정확하고 자세하게 기록되고 집주인 측과 세입자가 서로 동의한 아파트 상태 확인서 (Apartment Condition Statement)는 임대계약이 종료된 후에 집주인 측의 일방적이고 이유가 불분명한 보증금(Security Deposit)차감의 소지를 미연에 방지할 수 있다.

김현천 hckim@bostonkorea.com

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